(8844）コスモスイニシア/東証ST/不動産(分)

f:id:kamomenotoushi:20240124112028j:plain

基本データと取り上げた理由

株価:1301円(人々は、険しい崖をのぼる中でひときわ大きな崖をものぼって少し休憩に入っている。）

基本データ

コード	企業名	市場/業種	時価総額（億）	決算期
8844	コスモスイニシア	東証ST/不動産	441.18	2026/03予
予想売上（億）	予想営業利益（億）/利益率	長期平均営業利益率/年	PER	PBR
1520	110/7.24%	3.5%/19年	6.78	0.86
売上成長率(年複利/期間）	EPS成長率（年複利/期間）	BPS成長率（年複利/期間）	予想ROE	平均ROE/年
-1.77%/19年	-4.53%/19年	0.32%/18年	13.18%	3.5%/19年
長期営業CF（億）/年	長期投資CF（億）/年	長期FCF（億）/年	長期平均FCF(億/年）/年	実績ROA
-472/19年	93/19年	-379/19年	-19.95/19年	3.04%
総資産（億）	自己資本（億）	自己資本比率（％）	配当利回り(%)	配当性向
1768.49	493.14	27.9%	2.92%	19.81%

今日は分析。2015/1/5と2025/9/26を比較して複利年EPS15％以上かつBPS10％以上のもの（対象190銘柄）から気になったものをチョイスして分析比較します。普通に長期に価値向上しているものを拾う意図。コスモスイニシア。大和ハウス工業系不動産デベ。主にKABU+,銘柄スカウター,IRBank,株探からデータ取得今回データは2025年10月03日取得。

業績財務CF推移とそれに対する分析

業績

ざっくり業績推移をみてひと言「あげ」

大和ハウス系不動産。大株主みると大和ハウス38％で共立メンテナンスも25％。

セグメント。レジデンシャルは居住用のという意味ですが住居設備をもつホテルの意味もありますが、ここではマンションの意味で使ってそうですね。住居用。

(銘柄スカウターから)

こういう雰囲気。

株主的にドーミーインとかドーミーの寮とかもつくってそうですけど、共立メンテナンスの資本業務提携は2024年みたいで大和ハウスと協力してこれからホテル作るぞのターンかも。それでコスモスイニシアに大和ハウスが作らせると。

共立メンテナンス「大和ハウス工業株式会社及び株式会社コスモスイニシアとの資本業務提携並びに株式会社コスモスイニシア株式の取得（持分法適用関連会社化）に関するお知らせ」

https://www.kyoritsugroup.co.jp/cms/wp-content/uploads/2024/01/20240111_2.pdf

GPTまとめ。

● 事業概要
・ざっくり概要：大和ハウスグループの不動産会社。新築・リノベ・戸建の開発販売に加え、オフィス・収益不動産のソリューション、ホテル等の宿泊運営も手がける総合不動産。cigr.co.jp+1
・主なセグメント：レジデンシャル事業／ソリューション事業／宿泊事業／工事事業。IR BANK+1
・類似企業：コスモスイニシアに近い分譲・再開発・収益不動産の複合型として、サンヨーホームズ、フージャースHD、タカラレーベン等。※事業ミックス比較の参考。

● 競争優位性
・格付け：★★★☆☆（3/5）
・理由：

強み 1：グループ連携（大和ハウス）を背景に新築・リノベ・収益化・修繕までバリューチェーンを持つ。ブランド・供給実績の厚み。cigr.co.jp+1
強み 2：直近は宿泊が牽引し、26/3期1Qは減収ながら大幅増益でスタート。通期は売上1,520億円・営業益110億円計画。Yahoo!ファイナンス
・注意点：在庫長期化時の棚卸資産評価損や市況変動（販売スピード・金利）に業績が左右されやすい。過去に評価損計上局面あり。cigr.co.jp

● 大きなトピックと注意点
・トピック 1：レジデンシャルは新築・リノベ双方の引渡数が鍵。販売長期化物件の圧縮と案件回転の改善が利益率を左右。cigr.co.jp
・トピック 2：宿泊（ホテル・宿泊運営）の回復が続くか。客単価・稼働の堅調維持でソリューションとのポートフォリオ分散が効くか注視。IR BANK
・財務／業績の補足：直近コンセンサスに近い会社計画はPER6〜7倍・PBR約0.9倍、予想ROE12〜13%水準。評価は依然バリュー寄り。詳細はIRBank・株探の指標面を適宜更新確認。IR BANK+1

業績は過去にピークがありリーマンあたりでやられた戦犯型。

それでリーマンからの立て直しで2014年までやってそうで、以降は仕切り直しで成長基調。この過去のやらかしの再現をあるとみるかないとみるか。

BPSなど。2009年債務超過まで行ってますね。

立て直し以降2015年からBPS成長率をみると9.75%/10年ほどで結構ハイペース。

BPS成長率0.32%/18年/平均ROE3.5%/19年

原価率など、ROEなどは2015年以降は安定的ですね。

で、原価率などみるに不動産賃貸などよりが不動産を開発取得して販売する不動産販売のスタイルに近いと。リーマンでのやらかしも不動産販売がゆえですね。

従業員。増員で一人あたり売上は落ち着いてますが利益では向上。コスト面とかで効率化は進んでる感は。

四半期はぶれぶれ。この辺も不動産販売っぽい。

(株探から)

決算資料。

コスモスイニシア | IR・投資家情報 | 決算発表関連

普通に順調。

決算資料は結構充実してて資本コストとかPBRなんかも気にしてそうです。

財務

一度爆発して再生系。

（IRBankから）

再生後は順調なんじゃないですかね。自己資本比率としてもリーマン破綻前より高く推移。

前期末総資産1770億で有形固定資産16億でほぼ有形固定資産を持ってません。流動資産1645億で転売用不動産656億、仕掛け販売不動産598億に現金279億で投資有価証券15億とかもあるけどほぼ資産は在庫と現金となるストレートな不動産販売スタイルのBS。もちろん在庫は増える傾向。

負債1265億で有利子負債1003億で、負債の多くは有利子負債でそれでだいたい商品を取得してるパターンですね。在庫で200億ほどプラスはでてるので、まるまるではないです。

リスクはあるとしかいえなく仮に不動産価格が半分になると有利子負債1000億で商品600億になるのでマイナス400億で現金279億では足りないくらいで激ヤバですが、利益剰余金飛ぶくらいで債務超過には突入しなさそう・・ってのが不動産価格半分でも会社死なないくらいにはなりそう。株価は死ぬと思います。

リーマン前よりはリスクは取ってなさそうですね。

CF

営業CFでてないですね。在庫の仕入れが営業CFに乗るので利益以上に在庫調達をしているケース。ここではリスクをとっているになりますね。当然FCFマイナス。

還元。配当性向低めで減益で減配あり。還元するなら在庫買いたいでしょうか。増益傾向なので増配傾向ではあります。

方針は「株主の皆さまに対する利益還元と継続的な成長に必要となる内部留保の充実を考慮しつつ、安定した配当を継続することを基本方針」でなにも言ってないに等しく、決算資料でも定量基準は示してなさそう。優待も設定してないですね。

月足週足日足の値動き判断

月足であげだけどあげて調整も長い間。
週足であげて目先崩れ
日足であげてくずれ
確認。

評価・売買判断

テクニカル的には、年足。長期的には終わってる感。

その中で2012年以降は上昇ですが2013年高値はまだ破れてなく、2013年のまでの株高を2023年くらいまで調整して、以降株高で1512までくらいな経緯。これで1551超えになると長期調整して上昇継続となりますが、目先週足くらいで直前に息切れも読み取れるくらいでどうみるか。週足レベルでは上昇大きく調整入った感で、目先1282も日足1283を割った感じなので短期的にはちょっと弱そうな印象。これで1282割らずに上に向かい1512超えするとかを伺いながら判断でしょうか。

ファンダ的には、大和ハウス系の不動産開発販売。どこからみても普通に不動産販売。

それで過去にリーマンでしくじって債務超過まで。仕切り直して2015年以降はおおよそ順調で、目先も好調感ある。普通に不動産販売で借りて不動産を調達販売でその回転を大きくして成長。営業CF出さない借り入れ増やすの回転でリスクは相応にとっているけどリーマン前ほど前のめりではなさそう。

端的には結局のところ不動産市況の劇的悪化の可能性をどうみるかではないかとは。
ないとするなら順調な不動産販売。
評価。
PER6.78/PBR0.86ほど。でてる状態からすると低評価な印象はもつというか、BPS10％成長+配当3％で12-13％をPBR0.8台は見れる水準というか常に一定の不動産市況後退からの劇的業績悪化の警戒を織り込んでいるとみるべきか。

コスモスイニシアとしてはPER5-8くらい、PBRでもあまり1はつかない程度でこれくらいの警戒を織り込む位置が上も下ものフェアバリューってところとなりそうでするするバリュエーションあがるとは見にくいかなとおもうところ。その辺踏まえて。

ドーミー関連についてはインバウンドもあり好材料な気もしなくもないけど、あまり資料でも触れられてないくらいの温度感です。