(8830）住友不動産/東証PR/不動産(分)

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基本データと取り上げた理由

株価:4701円(人々は長く波に揺られてるがわりと波がおおきくなってる。）

基本データ

コード	企業名	市場/業種	時価総額（億）	決算期
8830	住友不動産	東証PR/不動産	22380.8	2025/03予
予想売上（億）	予想営業利益（億）/利益率	長期平均営業利益率/年	PER	PBR
10000	2670/26.7%	22%/18年	11.73	1.05
売上成長率(年複利/期間）	EPS成長率（年複利/期間）	BPS成長率（年複利/期間）	予想ROE	平均ROE/年
2.19%/18年	7.66%/18年	9.69%/17年	9.27%	11.1%/18年
長期営業CF（億）/年	長期投資CF（億）/年	長期FCF（億）/年	長期平均FCF(億/年）/年	実績ROA
20254/18年	-37675/18年	-17421/18年	-967.81/18年	2.72%
総資産（億）	自己資本（億）	自己資本比率（％）	配当利回り(%)	配当性向
66783.9	20505.82	30.7%	1.49%	17.46%

今日は分析。市場統計推移記録表で2020/3/13と2024/10/18のKABU+データを比較し、期間BPS成長率が10％（年複利）以上かつこれまでブログであんまりやったことないなってもの対象139銘柄からみてきになったものをチョイスして比較。月末から忙しそうなので分析二週連続。ここ数年でほどほど以上成長してるけどまだ拾ってないものを取り上げる意図。実はBPSマイナス成長のもありますが。住友不動産。総合不動産大手。主にKABU+,銘柄スカウター,IRBank,株探からデータ取得今回データは2024年10月18日取得。

業績財務CF推移とそれに対する分析

業績

ざっくり業績推移をみてひと言「停滞蓄財」

大手不動産。

セグメント。賃貸寄りで大家寄り。都心にビルを構えそのテナント料で稼ぐのが本文。

（銘柄スカウターから）

決算資料でも見て。

住友不動産｜IR情報

長期に安定成長感あります。総合不動産であり賃貸販売仲介いろいろ性質が違うものを抱えてますが、やはり大家業が軸でそして大家業は安定的で、全体としては2000年から営業赤字なし。純損失も2001年のみで相当底堅い。

そのなかにはリーマンショックなど不動産業界が大きくダメージを受けた時期もあり、そこも大過なく過ごしていると。

それで以下の通りで、細かいところをきにするより安定的な業績推移でバリュエーションなどを踏まえて測るほうが妥当な気は。

成長してますがCAGRとると2.19%/18年ほどで横ばいに近く成長してないから投げるとかはそぐわないかなとは。

ROEなど。BPS成長率とると 9.69%/17年です。これはTOPIXのBPS成長率を凌駕する水準でしょうと。バリュエーションはあるけど、黙って持ってると長期にTOPIXを凌駕する可能性蓋然性が高いとみなすこともできましょう。

一方で長期にゆるやかにROEが下がってるところもあり、EPS成長も 7.66%/18年でBPSに劣る水準。この低ROE化に歯止めがかかるか？反転するか？は大きめの焦点であろうと。まだ目先はROE9％ほどで絶対的には低くもないですが。

と、総じて長期に極めて安定的な業績推移でBPSを伸ばしながらゆるく成長が続いているという印象。この傾向が続くことを確認しながらが基本視点でしょうか。ROEさがってることを問題視するかしないかくらいでしょうか。

あとは実のところあまりいろいろ突っ込むべきところもないというか。安定的がゆえに大きくゆるくみてても問題が少ないのではないか。大きな業績傾向とバリュエーションくらい気にしてれば。

前期2023決算。

堅調継続でインドにも進出してるようですね。

還元も強化だってよ。ここは配当性向あがるとBPS増ペースすなわち内部留保増加ペースが落ちるはずなのでいたし痒しの面もありそうですが。

開発もたくさんしてる。いい物件を自ら用意してよりいい大家になるぞって話だと思いますが。

その他は決算資料でも見て。

1Q増収増益。結構大きい成長ですが。通期は堅実な成長の計画で既存の延長線上ではないか。過去計画みてもかなり正確。いきなり上方修正飛んでくるとはあまり思わないほうが。

財務

長期に資産増。財務改善。

（IRBankから）

有形固定資産推移だけ。

6.7兆の総資産の中4.5兆は有形固定資産でだいたい大家。物件をどんどん増やしてる大家さんとなる。ほかは不動産販売の在庫が1兆円くらい。大家しながら不動産の販売もしてるってやつですね。

負債4.6兆は増えてますが、有利子負債3.6兆ほど。負債多くは有利子負債ですが有形固定資産以下でありますね。普通に状態いい。

そして長期に有利子負債比率さげて自己資本比率もあげてますね。

そしてこれがROE下がってる理由になりそう。財務レバレッジが低くなったから。

長期に見ると自己資本比率15％から30％で財務レバレッジは半分ほどですがROE半分になったわけではないので、物件の質はあがったとはみれますね。まあでもROEさがってるのでどうみるか。ちょっと自己資本比率が改善するのももう好ましくないかもしれません。

CF

営業CF安定。この辺大家。そして投資、設備投資が多め。大家で家賃稼ぎつつ新たな物件取得を進めている感じで、FCFは通常マイナスです。

総合正しく大家している以外の感想がないです。

あとは、2007-2009で営業CFマイナス。中身見ると棚卸し資産の増とかが大きめ。

このへんはリーマンショックあたりで不動産業界激震だったところで、ここで買いまくってるという話。大家として安定してるので（営業利益普通にでてる）、ほかが耐えられなくなって投げ売りされた不動産を買う側だったという話だと思います。

増配傾向。ただし配当性向低め。基本不動産買いたい作りたいでFCFマイナスであり、還元よりは物件ほしいだとは。このへんでも配当性向上げる増配は好ましくないかも。そのぶん物件買えなくなるので。

（銘柄スカウターから）

月足週足日足の値動き判断

月足でもみあいからあげ
週足であげてもみあい
日足でさげっぽくもみあい
確認。

評価・売買判断

テクニカル的には、年足。長期には伸びていると。

たとえばこれは2000年の年初330と2024年の年初4177でみると普通に10バガーでそして複利とると11.16%/24年で実際問題長期に年10％くらいでてる推移ではあると。

ではあるけど。2013年の高値破るのは2024年だし、あがって調整してまたあがるのスパンは平気で年単位上なので、もちろん毎年10％ずつあがるとかからはほど遠いです。

その中で目先は2014-2022の調整を終えて高値を取りに来てるのが2023、2024でもっといくとするかまた調整に入るか？の測る感じでしょうか。週足レベルでは調整入ってますね。やはり8月ショック安値3692が基準になるのではないかとは。ここをみながら5234とかこえると6062越えて年足上昇の継続も見えてくるかもとは。そのへんみながら。

ファンダ的には、総合不動産。ではあるけど数字的には販売もやるけど、はるかに大家に近く。物件を保有し家賃収入でCFを得てついでに借りて物件をさらに取得し続けることで物件をどんどん増やすことで成長する大都会のビルをたくさん持ってる大家さん。東京に加えムンバイにも進出。成長はしてるけどじっくり物件を取得しながら地味にのびるやつで歩み自体は遅いというか派手なところはまるでない。・・・ではあるけどROEなど低くもなくBPS成長というか蓄財資産拡大スピードは市場平均も上回ってそう。

財務は大家さん。多くは有形固定資産、そしてそれを有利子負債で抱えるタイプ。ただ有利子負債<有形固定資産だしそれに転売不動産もあり、うまく言ってる大家としか。

CFも大家さん。営業CFだして借りもして物件を増やしてる感じ。ただし業界の危機では思いっきり物件買う姿勢（営業CFマイナス）を見せてたりします。

評価。

PER12のPBR1.1ほど。2016年以降のPERで平均12.6ってところで、いかにも平均からちょい下くらいで定位置といえて、上も下もの位置だとは。2015年以前はもっと高い評価受けてたところもありますが。なんにせよ極めて安定的でこれは業績が上にも跳ねたりせず見込みを大きく離れないやつとなりそうで、このへんがフェアバリューで大きく上も下もなかなかいかないとみるべきかなとは。

その意味で化けるのも考えにくいですが長期に年10％前後のペースでいい、投資なんてつまんなくたっていいってなら、あと配当利回りもそんな高くなくてもいいってなら結構有力な選択肢になるのではないかとは思ったりします。