(8869）明和地所/東証ST/不動産(分)

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基本データと取り上げた理由

株価:1334円(人々は、橋頭堡を確保して準備をすすめ満を持して敵陣に攻め込んでいってる。）

基本データ

コード	企業名	市場/業種	時価総額（億）	決算期
8869	明和地所	東証ST/不動産	312.79	2024/03予
予想売上（億）	予想営業利益（億）/利益率	長期平均営業利益率/年	PER	PBR
830	63/7.59%	3.1%/17年	8.23	1.03
売上成長率(年複利/期間）	EPS成長率（年複利/期間）	BPS成長率（年複利/期間）	予想ROE	平均ROE/年
0.51%/17年	-0.42%/17年	-1.36%/16年	12.67%	4.3%/17年
長期営業CF（億）/年	長期投資CF（億）/年	長期FCF（億）/年	長期平均FCF(億/年）/年	実績ROA
-40/17年	112/17年	72/17年	4.23/17年	4.16%
総資産（億）	自己資本（億）	自己資本比率（％）	配当利回り(%)	配当性向
1165.38	299.98	25.7%	3.75%	30.85%

今日は分析。2024/2/2のKABU+データから、ROE10％以上かつPER12以下かつ配当利回り3％以上かつ配当性向40％以下のもの（対象88銘柄）から気になったものをチョイスして分析。高収益なわりに低PERでは伊藤理m割りも無理なく高めのものを拾う意図。明和地所。マンションデベ。主にKABU+,銘柄スカウター,IRBank,株探からデータ取得今回データは2024年02月02日取得。

業績財務CF推移とそれに対する分析

業績

ざっくり業績推移をみてひと言「あげ」

だいたい販売。

（銘柄スカウターから）

2020年以降伸びている。

とはいえピークは過去にあり2001-2009年までは後退でリーマンあたりには大きな損失も。その他2013年とかも赤字もあり、明和地所というより不動産販売が環境に左右される、特に環境悪いときには赤字が出やすいと。

・・・という感じですがだからコロナ以降は伸びてますね。過去のやらかしの記憶が薄れたか、目先がとても環境がいいのか。

BPSなど。

不動産販売は赤字がでたりするときは大きな赤字になりがちでBPSも大きく毀損することも多く、明和地所も2010年2013年でそのような推移ですね。

も、そういうことがなければROEも二桁前後で維持し、2013年からでBPS成長率は10.49%/10年と結構高め。何もなく堅調ならば結構リターンがいいと言えます。

も、より長期だと -1.36%/16年になり、環境悪化で赤字だとトータル進んでないにはなりこのへんは悪いことが起きないことをお祈りしながら待つような感じになろうとは。

で、とりあえず10年は祈りが通じてるにはなりますね。

好調に転じた2021・・といっても、「分譲マンションの引渡し増加」くらいですかね。

あとは決算資料には分譲マンション仕入と供給もでてるので、売上ともにみていきこれらが減るなら警戒するみたいな感じがいいですかね。他にも契約高とかの開示も。このへん見ればわりと危機などははやめに察知できるかなとは。株安は食らうけど致命的なものは早めに回避できるのではないか・・たぶん。

決算資料。

株主・投資家情報｜明和地所株式会社

2022

売上↑仕入れ↑供給↑契約↑契約残高↑

2023

売上↑仕入↓供給↑契約↑契約残高・・は非開示になったっぽい。

・・ですが、2023年決算資料は気合入ってて事業説明や還元や市場対策など91P（2022は33P）だし、決算説明資料じたいも半期から四半期になってて、開示や還元などの投資家に対する姿勢も変わっててこのへんが2023年以降の株高の一因にもなってるかもとは。

で、目先2Q。

売上↑仕入↓契約↓、このへん、後退感も読み取れるやもですが会社としては計画通り感もでて現状不調の雲行きとかもないのではないかなとは。

あとこのような資料も。

総じてかなりしっかりしてる印象は。

財務

目先資産増ですね。

（IRBankから）
前期総資産1165億で有形固定75億はほぼ増えておらず流動1042億で仕掛販売用不動産613億に転売用不動産70億に現金341億なので資産だいだい在庫と現金。

負債865億で有利負債578億。に手形類200億にその他って感じ。

そういうわけでだいたい借りて在庫もってあと手持ちのお金って感じですね。現状問題あるという感じでもないけど、在庫が占める部分が大きいので在庫を値下げしないと売れない、値下げしても売れないとかになると、ひどい目にあるというのが不動産販売スタイルです。極めて考えにくいですがまるまる売れなくなれば700億ちかく減損して有利子負債578億が残るとかに最悪ならですけど。もちろん一発債務超過。だから極めて考えにくい最悪なシナリオですが不動産が悪環境に弱い構造になるのはこのへん。

で、2019とか2020くらいから有利子負債増えてますね。在庫も増やしてます。

スピードをあげてきてるとなりますね。

CF

2020年以降営業CFマイナス。当然FCFマイナス。儲けより早く在庫を揃えてるって話ですね。それを借りて補うので有利子負債も増える。それで現金もふえてるので会社はより借りてるとなりそうで、つまりはもっと在庫を買う気でいるとは読めそうですね。

還元。自社株買いも。

（銘柄スカウターから）

FCFマイナスで借りてる状況なので、借りて還元してる状態。悪いとは言ってません。拡大期の不動産ならそんなもんだし。

月足週足日足の値動き判断

月足でもみ合いしてあげ
週足でもみ合いからあげ
日足であげ
確認。

評価・売買判断

テクニカル的には、2011年からなんとなくあげてきて2018年までで高値安値で318から943で以降コロナまで下落でコロナ以後持ち直しもみ合っていたところから2023以降は上昇に向かってる感じ。

2018年まであげてコロナまで調整でコロナ以降で持ち直すのはシクリカル系に多めで、2023年以降上昇に向かってるのはかつ低PBRで配当利回り高めなものは多くここはいかにもそれっぽい推移。それで目先は週足あたりではしっかりした上昇でなのでこれに乗るは普通にありえそうで、その視点で目先日足の安値1077、1186、1314あたりが基準になりそうです。目先は順調な上昇で週足上昇以前の基準となると548とかになりそうでかなり遠くなりここまでは見れないと思うのでやはり日足で見るしかないですかね。

ファンダ的には、マンションといいうか不動産販売。おおよそ不動産販売企業の性質に準ずる。過去にピークがあり環境悪化でダメージを受けるけど、大人しく堅実にいくかぎりはBPSくらいは割とふえるというか、ROEなどもそこそこ高くわりと優秀な印象。それがコロナ以降拡大してなかった有利子負債なども拡大し成長を目指してきてる印象。資料もなども目先アップデートしてきて目先までおおよそ業績も好調な印象。

でも、CFは赤字に突入してるし財務は良くないというか拡大期の不動産販売はそんな感じ。拡大を目指してなさそうだった過去の戦犯不動産が目先拡大に来てるって感じです。それで目先はうまくいってそう。

評価。

PER8のPBR1ほど。とりあえず目先明和地所として2013年あたりからみても高い方のPBR。低いほうだと0.5以下もあると。戦犯というか元来不動産販売は警戒されがちでかなり低い評価にも置かれるってのはありそうで、その意味で安くはないとは。

同時に現状の状態からは低評価だとも言えるわけで、目先のBPS成長と配当で14％程度でてそうでそれがPBR1は妙味あるなとは。

要するに今のいい状態の継続がポイントではないかと。今程度の成長ROEなどが続けばわりといい結果になりそうだし、それを裏切るような過去の再現みたいになるとちょっと警戒が崩れてきてる（高PBR化）のなかで酷い惨事にもなりそうな中でどうみるか。

会社はアップデートしてる気もしますがさて。