(3498）霞ヶ関キャピタル/東証PR/不動産/（比）

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投資関連で日々比較や分析したり、思ったこと感じたことを書いていく日記です。あくまでもあとから見なおして俺って馬鹿じゃんと問題認知確認するためにやりましょうという課題ですので、ここに書いてあることを真に受けて損しても知りません。今日は比較。業績データはだいたい銘柄スカウターさん。株価・指標データは株プラスさんで財務は最新通期実績。またIRBankさんも見ながら記事を作ってます。

比較銘柄

霞ヶ関キャピタルとその他

株価

9000円（人々は、助走をかけるほど高く飛び空高く舞い上がりつつある。）

各企業の数字と比較しての感想

コード	3498	2337	3482	7330
企業名	霞ヶ関キャピタル	いちご	ロードスターキャピタル	レオス・キャピタルワークス
市場/業種	東証PR/不動産	東証PR/不動産	東証PR/不動産	東証GR/証券・先物
時価総額（億）	859.11	1713.24	418.59	150.86
株価	9000	339	1952	1171
決算期	2024/08予	2023/02	2023/12予	2023/03
予想売上（億）	600.0	680.9	293.4	96.6
予想営業利益（億）/利益率	85/14.17%	124.92/18.35%	81.14/27.65%	16.1/16.67%
長期平均営業利益率/年	11.89%/6年	16.77%/15年	26.84%/8年	18.62%/2年
売上成長率(年複利/期間）	56.8%/6年	-0.3%/15年	33%/8年	19.3%/2年
EPS成長率（年複利/期間）	67.4%/6年	3.6%/15年	35.3%/8年	13.1%/2年
BPS成長率（年複利/期間）	76.5%/5年	2%/14年	37%/7年	26.2%/1年
長期営業CF（億）/年	-208.6/6年	322.6/16年	-232.45/8年	322.6/3年
長期投資CF（億）/年	-46.19/6年	-752.87/16年	-4.48/8年	-11.39/3年
長期平均FCF(億/年）/年	-42.47/6年	-26.89/16年	-29.62/8年	7.44/3年
PER	14.72	15.37	6.35	13.35233751
PBR	6.66	1.42	1.74	2.31
ROE	45.2%	9.2%	27.4%	17.3%
平均ROE/年	30.88％/6年	7.99％/16年	36.46％/8年	28.38％/2年
ROA	11.4%	2.8%	7.6%	12.5%
配当利回り(%)	1.89	2.36	2.69	-
配当性向	27.8%	36.3%	17.1%	#VALUE!
総資産（億）	437.80	3386.19	657.04	87.04
自己資本比率（％）	25.2	30.4	22.2	65.5
メモ	あげあげあげ	蓄財できず足踏み	あげあげあ	たぶんあげ

今週は比較。今週も某所で人気上位だったものの中から気になったものをチョイスして比較。比較の会社と数字は上記の通り。各データは2024年01月11日取得。霞ヶ関キャピタル。不動産投資会社。比較に不動産投資系のいちごとロドスター。ゲストにキャピタル仲間のレオス。

某所であげられたのも成長期待とか意欲的な中期計画とかで成長期待系。

霞ヶ関キャピタル(3498)

業績

以下みたいなの。

事業内容 | 霞ヶ関キャピタル株式会社

土地を取得開発し投資ファンドに売ったり、開発をマネジメントしたり。

2.0とかとも言ってる。

投資より不動産開発という感じでしょうか。

業績グリグリ伸びている。

売上複利で56.8%/6年のペースでわりと冗談のようなペース。

EPS で67.4%/6年。BPSで76.5%/5年のペースでもっと冗談のようなペース。

不動産投資開発でぐりぐりレバレッジかけて事業を回転させてる感じで、利益出しながらなのでグリグリEPSBPSが伸びてると。

もう、端的にはどこまでこの回転を大きくできるの？の一点にはなりそうだなとは。

それで話題？の中期計画。

霞ヶ関キャピタル[3498]：中期経営計画(2022年8月期～2026年8月期) 2021年10月6日(適時開示) ：日経会社情報DIGITAL：日本経済新聞

ここですかね。売上じゃなくAUM(着工済/竣工済アセット)ですが、2022-2026で6倍規模。

それで、売上で2022、2023,そして2024計画は

おおよそこのAMU増加比率で来てますね。

利益にかんしても年々増益傾向あり、このペースで増収するなら利益はそれ以上・・とはみれますね。仮に2026までこのペースで行くなら売上は2024計画の倍程度ですね。あと2025より2026が加速ペース落ちるとしてるのは気になるところですが、これ上方修正してますね。

一応原価率など。販管費低下傾向。

そういう感じですが目先1Qで大きな増収増益で、通気計画程度のスピードですね。ただ例年四半期で大きくブレて赤字などもあるのであまり四半期でどうのこうのって感じでもないですね。

これは半年に一回ですがこれあたりみながら計画に向けての順調さを見る感じがいいんじゃないでしょうか。以下は前期のものですがやはり絶好調としか。

参考従業員。

財務

資産増えると。

（IRBankから）

増資で話題。で最大19.3％希薄化でストップ安。

霞ヶ関キャピタル---ストップ安売り気配、公募増資実施などによる株式価値の希薄化嫌気 | 個別株 - 株探ニュース

いい増資わるい増資とか話題になりましたが、BPS成長率複利でだすと76.5%/5年で、年70％増えてるものが20％後退とはなるので、自分はこれはいい増資じゃない？とはいいたくなりますが、投資家が全部そうみなすとは限らなく記事通りに需給を気にして売ってくる投資家もいるでしょうしだからS安くらいあると。別にいい増資でも。でも上記のニュースから株価は戻ってますね。

というところで、前期末総資産437億で有形固定資産23億で増えてないと。投資有価証券とかその他足して64億ほど。固定資産はさすがに増えていると。

流動373億。これは2021で107億が2023で373億でかなりの暴増ぶり。

転売様不動産で231億に開発事業等支出金62億に現金59億でだいたいで、ざっと資産の多くは転売様不動産と開発事業支出金となりますね。

負債320億。これもぐいぐいのびてますし、負債の中身も281億有利子負債で質は極めて悪いですね。もちろん自己資本比率も低め。

構造としては有利子負債ぐいぐい飲み干しながら、不動産を取得して開発しまくる回転をどんどん早めて規模を大きくしている構造で、市場でも極めてアクセルを踏んでリスクを取ってる事業者とはなりそう。

この回転は現状うまくいってますね。早くなってる。ただ回転がうまく回らなくなるとあっという間に大爆発しそうな感じには見えます。だから目先まではうまくいってますね。回転数早めながら。どこまでいくのでしょうか。

営業CFマイナス。まあだいたい棚卸資産の増加。資産回転でお金帰ってくるなりまた物件取得しなんなら有利子負債でお金加えて物件取得みたいな構図で、FCFマイナスだし、財務CFはプラスで有利子負債でマイナスに加え借り入れ社債も新株発行も色々用いて回転する洗濯機にお金どんどん焚べてるような感じでしょうか。

増資実績。毎年じゃないですけど、前年はもうやったので増資してる期のほうが多めですね。

いちご(2337)

業績

長期投資に特化した資産運用グループ。心築（現存不動産の価値向上、不動産賃貸、不動産再生）、アセットマネジメント（上場REIT・私募不動産ファンド運用）、クリーンエネルギー（再生エネ発電）の3事業。

セグメントあるね。だいたい不動産関連（REITファンド以外）

（銘柄スカウターから）

不動産多めで、ファンドとか混ざると、大きくは堅調だけど偶に大きく売上利益が伸びたり落ちたりしがちですが、そういう傾向はありそうですね。

不動産持って貸すと業績安定しがちですが売買すると大きな額が動きがちというところ。

そして危機とかでは資金繰りにつまり赤字とかで不動産処分せざるを得ないとかになり、そういう時期に致命的な打撃をうけがちもここはそうですね。リーマンあたり。

比較だし細かくみませんが。

BPSなど。リーマンあたりに致命的な打撃をうけて以降堅実に持ち直してBPSなどを増やしてきたけど、2019以降は足踏みな印象。ROEとかそこそこあるのにこれはなにかあるなと後述。

ROEなどは2020年以降低くなる感じではありますね。一桁も。

そんな感じで営業利益率など落としてるかんじで雰囲気としては停滞蓄財な感じは。

今期3Qもそんな雰囲気は。

財務

資産増から足踏み。

（IRBankから）

2020年まで資産増。そこくらいから資産増止まってますね。以降は純資産横ばいに近い中BPSが伸びている感じです。IRBankだと自社株除外で踏まえてBPSだしてるので、後述。

前期末総資産3386億で有形固定1993億これは2019年949億から2020年に2061億にして以降微減ですね。土地建物とか増えてますね。流動1280億。転売用不動産が791億でこれは2019年1613億から2020年で減らしてますね。現金405億。

負債2242億でこれは2020年くらいからあまり規模変わってないですね。有利子負債1677億で負債の質は良くないし財務も悪いですね・・ではありますが、これは2020年で不動産販売から賃貸業への転換というべきBSの変化がありますね。それもあり、ROEの低下も解せるところ。

と大家寄りになったので財務悪いのも留意でしょうか。とりあえず霞ヶ関キャピタルよりは同じような自己資本比率でも危険度が違うと。こっちのほうが安全。もってる不動産の属性にもよるけど。ここではそこまでみない。

営業CFはプラス。ここらも霞ヶ関キャピタルとの違い。

FCFもプラス。そういう感じでスタイルとしては不動産を借りてもって家賃収入で営業CFだして財務で負債返済の大家スタイル。

で、上の利益出てるのにBPS増えないの答え合わせ。自社株買い。

わりと大きめに自社株買い続けてて、2019年以降多くて、ROE下がるのは2020以降ですがこのへんで投資→還元の軸足の変更もあるのかも。2021、2022は還元性向100％越えてる。のわりにはBPS減ってなくEPSも持ち直してるので自社株買いは効果ありますね感はある。

ロードスターキャピタル(3482)

業績

不動産運用サービス会社。BS出に触れますが総資産651億の中で転売用不動産で471億の構成なのでこれは事実上の不動産販売。

ということで、これは霞ヶ関キャピタルと同業とみていいのでは。

そして成長してる。

売上複利でも 33%/8年もあるし、EPSBPSも伸びてるとなり、実際かなりのグロースだったりします。

ROEなども30％くらいで数字だけを言うなら市場でもピンのピンの方。ROEだけなら霞ヶ関キャピタルと近い。霞ヶ関キャピタルのほうが上だとは思いますが。

でも、置かれてる評価の差は隔絶で倍以上つけられてるのは注目点だとは。

目先増収増益。増収強い。

比較もありここまで。

財務

資産増。ぐりぐり。

（IRBankから）

上記で言ったけど、総資産657億のうち転売用不動産471億で現金94億、営業貸付金84億全部伸びてますね。

固定ほどんどない。

負債509億で有利子負債377億で負債の質は悪いし財務もわるい。

まあでも転売用不動産>有利子負債くらいですし、借りて転売する不動産を取得してうる回転で成長してるタイプ。本質的には霞ヶ関キャピタルと同じ。

営業CFは常にマイナス。当然FCFもマイナス。

それを借り入れで補い回転してるタイプ。

あと増資はあまりしてない。上場時だけっぽいですね。

日足週足月足の値動き判断

月足であげ
週足であげ
日足であげ
確認。

評価・売買判断

霞ヶ関キャピタル(3498)

テクニカル的には、2018年上場で乱高下あるけど、乱高下しながら大きく上昇。安値高値だと2018年583から2023年末11040で20倍近く。とはいえ乱高下もすごく6490から1830とか4065から1280とか半分以下も普通にあるし目先も11040から6860と相当振らされるやつで正しくハイリスクで、高ボラティリティを覚悟して触るやつ。

目先は10月の急騰から調整をこなして再度高値を狙う展開。やはり今だと6860をみながら高値越えての上昇継続を狙う感じでしょうか。週足だと安値ついてるの3475でもうここは遠すぎて基準にできなさそうだし。

ファンダ的には、対不動産ファンド不動産開発販売という印象。本質的には不動産販売。そのなかで資金調達目一杯、物件取得開発目一杯でそれをどんどん回転を早めつつ成長している感じ。やってることはハイレバレッジでぐんぐん信用を回して資産大きくしてるトレーダーみたいなところで、本質的にはとても危険な行為。・・ではあるけど、その回転は現状うまくいってるとなりそうで、会社はまだまだそれを早くする気のようでイケイケはイケイケ。回転が崩れないことをお祈りしつつ高回転でまわることを期待する感じでしょうか。

財務は死んでる。CFも死んでる。それを殺して借りて増資してPL回すタイプなのでそういうもの。

まあハイリスクです。現状ハイリターンとみなせますね。EPSの伸びとかエグいし、回転が転ぶと恐ろしいマイナスリターン（マイナスサム）になるとなりそう。現状ハイリターンですねとしか言えないのでハイリスクでぶん回されながら保つ意味もあるかなとは。

評価。

PER19のPBR9。あらゆる意味で空中戦な評価対とみなすべきかなとは。不動産販売の類とみるとやはり極めて高評価とみるしかないでしょう。それを肯定してるのは高成長だという一点だけ・・だと思うんですよね。なので高成長が途切れる？という可能性だけで下に飛んでいくし、会社や市場の雰囲気で上にも飛んでいきそうでもうわからんって感じ。

絶好調が続くという前提で年に倍はあるか？ならあり得るんじゃない？になりますね。

なにかのきっかけですごく下でも驚きもしないですが。だからそういうタイプ。

いちご(2337)

不動産系だけど、販売もしてるけどもう大家よりの不動産業者かなとは。2020年よりはBSも固定資産よりになり業績も成長というよりは足踏み。その中で手持ち不動産の稼ぎからあまりを負債を返し還元をするような方針転換をしてるようには。そういう意味では停滞蓄財。還元が自社株買い寄りでBPSがさして増えてないのは留意。ただ業績加速ないわりにはEPSは伸びていると。

財務悪いけど借りて不動産持つのはしかたなし。CFはだから還元と負債返してる感じ。

評価。

PERT16のPBR1.5ほど。そんなに状態が悪くないし還元熱心なところもありいい点もあるけど成長してる感じでもない業績停滞の大家とみると少々評価高い気が。もっともPERでもPBRでも上も下もあるって感じでいろいろこれでもフェアバリューというか上も下もあるって感じですがこれで入るなら業績加速とかの根拠がほしいというかないとサイコロ振ってるだけ味もありますし。

ロードスターキャピタル(3482)

不動産運用サービス。本質的には霞ヶ関キャピタルと同型っぽくは。霞ヶ関キャピタルのほうが優秀には見えるけどここもめっぽう優秀。ほかはおおよその属性かぶる。ぐりぐり負債して不動産の回転で成長してるとか回転が崩れるとひどい目になりそうとか。

ここは増資まで使って全力でアクセル踏んでる霞ヶ関キャピタルとは違い増資などは控えめ。一応負債≒手持ち不動産くらいでもあり大きな不動産市況崩れとか来ない限りはそんなに危なくもないかもだけど危なくなると、いちごのリーマンのようになると。霞ヶ関キャピタルもです。

評価。

PER6のPBR1.7。リスク取って不動産回転して成長してる企業とかはこんなもんな低評価。低評価ですがPER3台もありPER10もめったにつかない程度。

元来リスク取って不動産回転させる企業はその程度の評価をされがちということです。それも踏まえて霞ヶ関キャピタルもどうぞ。

個人的にはこっちのほうがいい気がしたりします。

レオス・キャピタルワークス(7330)

投資信託ひふみ。

投信会社の見方はよくわかりません。一応業績は高利益率で売上も伸びてるとはなりますね。ROEも高くでこの数字自体は優良企業感。財務も悪くもなくCFも出てて優良企業ですね。とはなるんですけどこれをそのまま受け取っていいのかわからない感じは。