(2353）日本駐車場開発/東証PR/不動産/（比）

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投資関連で日々比較や分析したり、思ったこと感じたことを書いていく日記です。あくまでもあとから見なおして俺って馬鹿じゃんと問題認知確認するためにやりましょうという課題ですので、ここに書いてあることを真に受けて損しても知りません。今日は比較。業績データはだいたい銘柄スカウターさん。株価・指標データは株プラスさんで財務は最新通期実績。またIRBankさんも見ながら記事を作ってます。

比較銘柄

日本駐車場開発とその他

株価

216円（人々は、長い辛抱に耐えやっと日の目をみるも続かなくうろたえている。）

各企業の数字と比較しての感想

コード	2353	4666	4809	9401
企業名	日本駐車場開発	パーク24	パラカ	TBSホールディングス
市場/業種	東証PR/不動産	東証PR/不動産	東証PR/不動産	東証PR/情報通信
時価総額（億）	752.54	3532.15	207.97	4318.09
株価	216	2065	2018	2516.5
決算期	2023/07予	2023/10予	2023/09予	2024/03予
予想売上（億）	305.0	3260.0	144.0	3900.0
予想営業利益（億）/利益率	61/20%	315/9.66%	27.1/18.82%	260/6.67%
長期平均営業利益率/年	15.46%/16年	7.5%/16年	17.21%/16年	4.75%/17年
売上成長率(年複利/期間）	9.8%/16年	9.6%/16年	6.6%/16年	1.2%/17年
EPS成長率（年複利/期間）	11.8%/16年	4.8%/16年	9.9%/16年	3.7%/17年
BPS成長率（年複利/期間）	11.1%/15年	1%/15年	9.5%/15年	4.5%/16年
長期営業CF（億）/年	330.16/16年	4747.49/16年	233.46/16年	4747.49/17年
長期投資CF（億）/年	-102.49/16年	-3755.67/16年	-217.88/16年	-2559.5/17年
長期平均FCF(億/年）/年	14.23/16年	61.99/16年	0.97/16年	130.46/17年
PER	18.17	24.29	11.87	16.94
PBR	6.25	7.11	1.15	0.48
ROE	34.4%	29.3%	9.7%	2.8%
平均ROE/年	38.06％/16年	11.45％/16年	11.37％/16年	3.15％/17年
ROA	13.8%	4.7%	4.5%	2.3%
配当利回り(%)	2.43	0	3.17	1.75
配当性向	44.2%	0.0%	37.6%	29.6%
総資産（億）	275.98	3076.26	376.71	10678.65
自己資本比率（％）	34.2	13	44.7	73.1
メモ	あげ	危機から復活	あげ	停滞蓄財

今週は比較。2023/8/11に銘柄スカウター10年スクリーニングで10年売上利益最高予想（610銘柄）をKABU+データにかけ年初来安値5％圏内（46銘柄）からきになったものをチョイスして比較。10年間で最も好調なのに年初来安値近辺なものを拾う意図。比較の会社と数字は上記の通り。各データは2023年08月21日取得。日本駐車場開発。駐車場とスキー場とテーマパークの不動産。比較に駐車場専業っぽいパークとパラカ。ゲストに・・・TBSですがなんでTBSをチョイスしたのか忘れたけどとにかくTBS。

日本駐車場開発(2353)

業績

セグメント。

(銘柄スカウターから)

駐車場中心だけど、スキー場とテーマパークも。スキー場は子会社の日本スキー場開発のものになりそう。

テーマパークはだいたい那須ハイランドパーク。

総合、不動産というか収益資産を保有し管理運営しながら収益をえる大家タイプになりそう。

強みというか、那須ハイを安く買って再生させてるみたいに運営力があるというか。できる大家感。かなり前の記事だけど上のセグメントではセグメント利益20％ほどで普通に収益貢献してるとなりそうだし。

スキー場再生の日本駐車場開発１円で買った那須ハイランドを早くも収益化へ | M＆A Online - M&Aをもっと身近に。

という感じですが長期に伸びてる。

2020-2021とかはコロナの影響とかで足踏みも越えてまた拡大に利益率もあがってきてる。

基本的には物件を取得して拡大するタイプ。駐車場数。2021、2022で後退があるね。このへんはコロナで低収益物件を切った感はあります。その他テーマパーク事業では別荘宿泊施設の部屋数増加も。そのたスキー場でインバウンド激減もコストダウンで黒字確保といろいろできる大家感はあります。

その他資料でも。

事業報告書・説明会資料 | IRトピックス | 投資家情報 | 駐車場の運営、管理、サブリースのことなら日本駐車場開発株式会社

BPSは毎年伸びる感じではないけど、ROE水準は高い。平均38.06％/16年と突き抜けた高ROE。もちろんROAとの差は大きく財務レバレッジもかかったものですが、ROAも二桁ありこれはパークやパラカからも抜け出した数字で総合かなり優秀なところはある。スキー場とテーマパークをやってる事業性もありますが、スキー場とテーマパークが駐車場より高ROAになるというのも得心がいかない解釈なのでこれは、この会社が手持ち資産の運用が上手いという優位性に帰結する部分ではないかとは思うところ。

ではありますが、BPS成長率は 11.1%/15年とROEほど突き抜けてないのは留意点か。これは理由ありなところですけど。後述。ですが、それを踏まえてBPS成長率をIRbankのデータで再計算するとここに関しても15.91%/12年とより伸びてるとはなりますね。

目先コロナをぬけてのまた伸びてますね。3Qでかなりの増収増益でイケイケ感ある。

財務

資産は実は近年言うほど伸びてない。けれどBPSと利益剰余金は右肩。

(IRBankから)

前期末総資産275億で有形固定は109億で案外有形固定は少なめ。とはいえ烏有系工程は右肩だね。流動144億は実は2015年112億からあまり増えてない。

ということで、近年の伸びは有形固定で増えてるという傾向はあります。固定比率が小さいので全体資産はあまり増えてない感じには見受けられると。それで純資産伸びてないですね。

大枠では純利益など伸びてるので、総資産量純資産を維持しながら優良資産に乗り換えてるとはなりそうで筋肉質化が進んでるとみれなくも。

それで純資産2015年87億で2022は117億はBPSの伸びに比べればさほどでもないです。

加えてBPS成長は15.91%/12年といいましたが2015からは5.61%/7年とかなり控えになりますね。

このへんは後述。

後述の答え。還元。

(銘柄スカウターから)

2016年くらいからかなり自社株買いとか入っててそして還元性向が高いですね。100％越えることも。

これが利益出ててもBPSが減る理由で、純資産よりBPSの伸びが高いのも自社株買いの効果と言えるし、そして還元性向高くまた高PBRであるので、還元効率が悪い。目先はPBR6ほどなので、配当は配当利回りが下がるし自社株買いは6円で会社の1円をかうようなものなので効率が悪く、還元大ぶるまいでもBPS成長率は5.61%/7年まで落ちると同時にこの還元でもBPSとかが結構伸びるのは高ROEが故という構造になってるようなところは。

還元しないでもっと投資にいきつつROEが維持できるならとんでもなく純資産などがすっ飛んで行きそうですが、そんないい投資先は少なくてROEが下がってしまう一方で、還元大盤振る舞いしても高評価（高PBR）なのでいまいち高い効果がないので優秀さ（高ROE）のわりにリターンが伸びない（BPSが伸びなく配当利回りが低い）感じになってしまってるみたいな。

あとは営業CF安定。特に2017以降安定。観光よりでありながらずっと水準を維持してるのはマジで優秀だな・・という感想。FCFすら維持。資産を買ってるのに固定資産を伸ばしてるのにとここでも優秀さに舌を巻く部分があります。

パーク24(4666)

業績

タイムズ。

セグメント。駐車場は国内タイムス。モビリティはカーレンタルカーシェア。海外は海外。海外赤字ですね。

（銘柄スカウターから）

業績。ずっと伸びてきたところで、20188年に加速だがこれは海外買収のせいみたいなところは。英国の駐車場最大手買収。

パーク24、英駐車場最大手を買収政投銀と - 日本経済新聞

でも赤字。コロナが理由なところありますがそれでなくても海外は赤字が継続。

（銘柄スカウターから）

それでタイミングもありそうですが海外が軌道に乗らずそれまでなかった赤字などもでてかなり苦境感あったが目先は回復ですね。海外はまだ赤字。それもコロナ前より赤拡してますね。まだコロナの影響が残ってるやもしれませんが。

2019でBPS減もありますが2020でぐっと減少2021でさらに減少。

2020は減損ですね。2021は営業損失からでこのへんは大勝負して買収した英国事業のしくじりとなりそう。まあコロナも来て運がわるかった感もありますが。

とかとかありますが、目先はBPSも回復してきてますね。ROEも飛んでいってます。

この辺は、財務レバレッジのせいでROAとかみると2017以降低下してて2016年以前の水準からさがってますね。端的には英国企業買収でケチがついてる感じ。まだ赤字なのでいまだにですね。

そういう感じですが目先2Qは大きく増益で回復進んでいる感じです。英国はまだ赤字です。そんな感じでまだ回復途上感ありますが、6月に上方なども入っていて回復はやっぱり進んでいると。順調と言っていいかわからないけど回復は順調。

財務

総資産は維持だけど純資産は飛びました。

（IRBankから）

利益剰余金マイナス。

2017年で買収して大きく勝負したもののコロナもありそれでしくじり大きく傷ついた状態。有利子負債も借りて頑張って買ったのなかなかしんどい結果。

ということであまり儲からない英国事業を借金して買って、財産飛ばして借金が残りました状態。

まあでも回復してきてますが。国内事業は堅調で伸びてそうですしね。

営業CFは安定的・・ですが2018年以降へってますけど。まあ一応FCFはプラスです。

その意味で、借金も増えたし利益剰余金はマイナスでこれまでの事業トータルで儲かってませんまで堕ちましたが継戦能力自体はありそうで、いや国内タイムスは普通にありますからね。

英国の赤字をなんとかするのは必要そうですが、FCFだし負債を返していくのはできそうな雰囲気。配当はまだ利益剰余金マイナスにおちましたし。

パラカ(4809)

業績

駐車場専業。土地もちから運営を受託するのもやるし自社で持って運営もするけど、観光業とかにもいかず海外に色気も出さず地味に堅実にやってる印象。

コロナで後退ですが、黒字維持で回復途上。利益率はおおよそ回復か。

一方ROEはかなりおちて回復途上ですがまだコロナ前のROE水準まで至ってません。

3Qでも増収増益で回復が進んでますねって感じ。

財務

資産増。なんだかんだでコロナで財務にダメージ受けてません。

有形固定は前期末322億でかなり有形固定よりでずっと伸びてる。

（IRBankから）

という感じで業績はコロナでふらつくもその間に地道に物件取得を続ける地道な大家という感じの印象。日本駐車場開発ほどはでな優秀さはないけど地道で堅実感はあるなとは。

それでなにげに BPS成長率9.9%/16年ほどあるんですよね。これは後述。

営業CF安定。有形固定を地道に増やす大家ではあるのでFCFはしぶそうですが一応平均で0.97/16年といちおうプラスで投資は営業CFの範囲内。配当性向は減益の中増配してるので高くなってますね。クオカードを配ってましたがやめたようです。

日足週足月足の値動き判断

月足でいちおうあげでしょうか。
週足であげてさげ
日足でさげ
確認。

評価・売買判断

日本駐車場開発(2353)

テクニカル的には、2015年位まで上昇して223も以降、2022年まで横ばい感が強い推移。延々調整して抜けてきたのが2022年後半ということでここで321まで。以降またっ下落で調整にはいってきてる推移。

2022年の上昇を長くの調整を済ませて再度上昇に入ったとみるか、また戻されて調整とみるか。まあ目先は下落に来てるので今は以下にも入りにくいですね。

基準を置くなら目先調整安値205とか。いかにもすぐ切れそうですけど。

ファンダ的には、駐車場とスキーとかテーマパーク運営。総合的にかなり手持ち不動産の運用がうまそうで、端的にはできる大家。できるっぷりはかなりでROEなどはぶち抜けた水準でROAも他の駐車場運営（大枠では手持ち不動産の運用）からも抜けた水準でわりと尋常じゃない。

どこからどうみても極めて優秀な大家なんですが、意外に資産は増えてなくBPSなどは増えてるのですがその優秀さ（ROE）のわりには実入り（BPS伸びや配当利回り）がいま一つ。

これは、一つに還元利回りが高いこと。それに加えて高評価なことが理由として考えられます。利益をだすけど多くを還元しちゃうのでBPSがさほど伸びない、還元も高評価であるがゆえに配当利回りが低くなるし自社株買いでもあまりたくさん株式が買えなく自社株買いの効果が薄い。という優秀さが活かしきれないもどかしい状況にはありそうです。

還元しないで全部投資に回せば恐ろしい勢いでBPSなどふえるというか企業価値が増していくにはなるはずですが、そんないい投資先はなくROEが下がるだろうし還元しないわけにもいかなくと痛し痒しな感じには。あるいは評価が下がれば還元効率があがるはずで例えばPBR半分なら配当利回り倍でBPSももっとのびるはずですがー

評価。

PER18のPBR6ほど。高評価。PERではそうもみえないかもだけどPBR6は恐ろしい高評価で極めて優秀な会社が優秀だとされてる案件。PERでは比較的低い状況にはなりそうなので株安進んでますがそろそろ反転も考えられなくも。コロナ最安値くらいでPER14なので、拾うのもいいかもしれません。同時に超高PBRなので優秀じゃなくなる低ROEなどに向かうと大惨事になる水準でどう考えるか。優秀なのであまり想像できませんがあったときは怖いやつです。それで会社は成長するというか利益のばす気まんまんとはなりそうでEPS伸びる形で結構報われるかもです。もっともBPSよりEPSが伸びるというのはROEが上がるという意味になりますが今30％越えてるそれが。

パーク24(4666)

タイムス。高ROEで成長が続いてきたわりと優良企業然としたと思いますが、さらなる成長をもとめ海外進出で英国大手を買う大勝負に出た結果、コロナもあり不運もあったと思いますがしくじってかなりのダメージを受けた感じ。まだ英国事業は赤字。それらを含めて回復傾向で売上利益は過去を上回って業績は復活の兆しはでてますが、財務はダメージを受けてまだ回復途上。というか利益剰余金マイナス。まあ今年解消しそうな感じにはなってますね。

財務にダメージ受けて純資産減ったので実は高ROE化してる。稼ぎ頭の国内事業は無傷感もあり、ダメージはうけても状況は好転しつつあるようには。英国事業が黒字化してりするとそれでまた景色変わるかも。あるいは撤退。

評価。

PER24のPBR7。PBR自体は高評価。まあこれは財務レバレッジもあるけど高ROEなので仕方ないね。高PBRなので減益には弱いかもしれない。で、PER24ほどは2017年以前の米国買収前でもわりとあった水準で、もうというかすでに評価は正常化したという印象はある。国内事業はしっかり稼ぎ安泰であると見られてると解釈できるのではないか。故に英国が黒字化して貢献とかでもないとあまり評価が一変とかは期待しづらいとはなるかもとかなかなか明るい判断もしにくいかも。

財務レバレッジが故だけどしばらく高ROEでBPSは勢いよく増えるかもしれません。まあでもこれは利益伸びないと株価横ばいでBPSが増えてPBR下がって終わりとかになる可能性高そうには思えるけど。その辺を勘案して。英国抜きにしたら結構優秀だとは思うけど、駐車場開発の方が優秀そうですね。

パラカ(4809)

駐車場専業。地道に国内駐車場一筋感ある。地味だけど堅実でコロナで業績後退もっ財務に傷はついていないというか地味に有形固定増やしてしぶとい。目先は業績回復してるけどROEなどは以前の水準に至ってないのをどうみるか。

で、これは特記点ですが、ROEなどは日本駐車場開発に及ばなく日本駐車場開発の方が優秀とは言えるんですが、BPS成長率の9.5%/15年は日本駐車場開発の2015年以降の5.61%/7年より高い水準だったりします。これは日本駐車場開発が高いROEで稼ぐけどその多くを高い評価で還元して内部留保が進まないからですが、パラカは還元性向がより低いので低いROEでもより高い内部留保が進んできたからになりそして還元もパラカは低評価なゆえに低い配当性向でも高い配当利回りが出て、企業としては日本駐車場開発のほうが優秀なのにプラスサムリターン（配当プラス+BPS成長率）ではパラカが凌駕するという逆転現象が起きてそうなんですよね。特記事項として。

まあ近年はパラカ減益で配当性向あがって内部留保が進まなくBPS成長率が下がってそうで今後は不透明ですが。

評価。

PER12のPBR1.2ほど。PERで2013年以降の平均的PERくらい。上も下もあるフェアバリューという印象。絶対的には高くも見えないけど歴史的にだいたいこの近辺のPERに置かれててあんまり安いとかPERぐいぐいあがるとはしにくいかなとは。故に増益入るとそこで妙味あるかもね。今は回復傾向みたいですよ？

PBRでもみても状況は近そうです。2013年以前だともっとぐっと低い位置に置かれてそうですが。

TBSホールディングス(9401)

TBS。なんでゲストに並べた。思い出せないですが。

業績長期横ばいで停滞そのもの。

不動産あるイメージですが目先利益貢献は3割ほどみたいですね。やはり利益は本業が大きめとなりここの不沈がやはり大きく左右するとなりそう。