パラカの株主総会に参加してまいりました。
そこで株主総会の レポとなります。 あくまでも管理人の解釈となり、管理人の誤認、誤読、誤解釈、誤記入が無いことは保証致しません。また総会でのやりとりに嘘偽りがある可能性、でまかせと なることが含まれる事になるものが無いことも同様です。 つまりは、以下が事実であるかまた内容がそのまま事実となるかは保証致しません。 そのことは念押しさせて頂きます。 （）カッコ内は管理人の意見です。
というわけで総会参加レポ。
パラカ総会
おしゃれな場所に地味な株主が集まる場所は東京ミッドタウンだ。
パラカ株式会社第22回定時株主総会
開催日
2018年12月19日
開催場所
東京ミッドタウンタウンの某所
株主数5429名
議決権約10万
のうち
総会議決参加株主数1719名
議決権行使数約6万9千
総会開始前で現地参加者40名前後かな（平日開催だからか少なめだね）
というわけで総会開始
事業報告
特筆点というか引っかかったところ（）しますが基本招集通知をなぞる内容ですので気になる方は以下を御覧ください。
http://www.paraca.co.jp/paraca_admin/wp-content/uploads/2018/11/20181129_ir_22syousyuu.pdf
招集通知（PDF）
スライドとナレーションで説明。
（慢性的な駐車場不足があるようだ。そんな感じで業績も底堅く推移。
新規駐車場獲得頑張ってるそうだ。駐車場は純増で売上９．６％増と全然堅調ですね）
今年は減益
（減益要因は複数。高収益駐車場が解約されているようだ。ホテル建設などになるらしい。北陸豪雪も影響有りで対策を進めていると。東京本社移転も減益の要因と。）
その他基本資料通りで会社は基本堅調くらい。
賄賂はお茶とボールペン。ステップなどに比べて株主に賄賂を渡すという発想はないと言える。
質疑応答
Q
駐車場解約とあったが土地保有者が高齢者が増え相続のためとか今後それが増えることを心配してる
A
ここ数年は大きめの駐車場の解約が多い
ビルやホテルなどへの転用のため
これは自社だけでなく他社も
その事によって供給過小になり値上がりもあるかもしれなくて悪いばかりでもない
今年は相対的に悪い方向に出た。
高齢者の動きは一部はおっしゃることもあるが大きな影響をうけるという印象は今はもっていない。
（大きめの駐車場が解約というのは特に大きめの土地は駐車場からホテルやビルへの転用があるということで、街の活性化を示していてこれをもって悪いこととはできないということだね）
Q
日成ビルド工業 との話はあるのか？
（日成ビルド工業がパラカ株を買い増ししたりして買収する？の合併するの？みたいな話があったりします）
グーグル検索
A
細かいことは差し控えていただく。
営業ベースでは駐車場に機材を相談し提案などをしている。（日成ビルドは駐車場関連の機械を作ってます）
協業は今後増えると考えている。
Q
優待クロスに関して対策してほしい。
（ステップでも出ましたね。あるいは同一人物が質問してるかも。ステップを気に入りそうな人はパラカも気に入りそうですし）
A
長期優待は検討したことはある。
再考します。
（長期優待もチェックも手間ですしね。なかなか難しいかもしれないね）
Q
電気自動車への対策は考えているか？
A
基本的には車種に問わず止められるようにする。
電気自動車の使用が多い場合はそれ用の設備採用を考える。
自動車メーカーからも提案がある。
だが採用は是々非々で考える。
（個々の駐車場の特性を踏まえて考えるとのことですね）
以上。
ステップに比べれば物足りない量でした。
もっともこの後事業説明会がありそこではかなりの質問も出ました。
議案
剰余金処分
ちゃんちゃん
監査役選任
ちゃんちゃん
補欠監査役選任
ちゃんちゃん
（役員選任ないんだね。任期が長いのかしら。もっとも出てきてもちゃんちゃんで終わりそうですが）
開場は机付きでメモなどもしやすく。賄賂はケチるが仕事はしろということだ。
事業説明会
続いて事業説明会が開催されました。
決算説明会資料（PDF）をもとに説明会。
http://www.paraca.co.jp/paraca_admin/wp-content/uploads/2018/12/20181113_ir_news_setsumei2.pdf
とても力の入ったかなり厚めの資料です。 読む価値あります。
説明会で気になったポイントは以下くらいです。
今年は減益要因が重なった
でも長期では業績は非常に順調
営業所を拡大してる。これでコスト増になった
駐車場は値段見直しも結構あるが値下げより値上げが多め
保有資産の不動産はほとんど駐車場用地
バスパークを始める
バイクと自転車駐輪場も始めている。
成長戦略
コインパーキング市場の見通し
車は実は増えてる
所有から使用へ（自家用車からレンタカーシェアカーへのシフトがある。その流れの中で車自体は増えている）
営業する側からされる側へ
地域ドミナント戦略を進めている。
（地域ドミナントを進めることで地域の地主や銀行と関係を作り向こうから有益な情報がやってくるようになってるとのこと。実際に新潟、青森その他の地方都市でパラカは強かったりします。）
都市機能の回復が見込める地方都市に集中投資。
建て替え需要で活性化して都市が復活してきてる。
地方都市のリニューアルに乗る。
（地方都市は高度成長期に建てたビルなどの建て替え時期に来ており、再開発が進んでいるとのこと。そこでドミナントを進めた地方都市が活性化することでパラカにも恩恵がありそうです。この関連で需要の見込める大きな駐車場はホテルになったりしてるということだね）
バイクバスの積極拡大
バイク駐車場はコストがかからなく、余ったスペースで出来る。
なのでこれを進めると利益に直結する。
（バイクユーザーターゲットの予約システムが稼働しています。）
（125CC以下のバイク数は減ってますが125CC以上は増えてます。また取締の関係で止める場所がないのでバイクの利用が伸びないという背景もありそうです。）
バスパーク
バス駐車場はニーズがあるがコストが掛かり今まで難しかったがバイクの予約の仕組みを用いて低コストで出来るようになったことで出来るようになった。
乗り合いバスは貸切バスが外国人観光客増加の背景を受けて伸びていて駐車場ニーズがある。
電子マネーの研究
それの一環としてトラノコへの投資をした。
支払い方法の研究を進めていてその一環で投資したようです。
株主は賄賂は渡されぬが分厚い資料は渡される。仕事をしろということだ。真面目な会社である。
質疑応答
Q
この説明会資料アップしてる？
A
アップしてる。
だからこれ。
http://www.paraca.co.jp/paraca_admin/wp-content/uploads/2018/12/20181113_ir_news_setsumei2.pdf
Q
現金預金が余ってきてるように思える。
投資は歓迎だが余るようなら還元も考えてほしい。
A
投資で使いたいと思っている。
しかし意見は参考にする。
（儲かってるので現金余らせてきてます。ROE落としてないので言うほど問題じゃないとも考えられますが還元投資はもっと頑張れるとなりそうです）
Q
保有駐車場利回りについて。
駐車場のリバランスは考えているのか?
（保有駐車場が事業ポートフォリオで利益の半分ほどとなってます。その中で保有駐車場を買ったり売ったりリバランスはどうするのか？という意図っぽいですね。）
A
会計上は保有駐車場で5億の不動産含み益が出ている。
でも実際は売るまでどれだけの利益が出るかはわからない。（不動産はここが分かり難いですよね）
保有駐車場はは基本キャッシュフローを得る収益源なので基本永続保有を考え行わないが、収益性が落ちるとか高値で売れる場合とかのケースで是々非々で考える。
（基本ないが、それがいいと判断するなら売ったりするということだね。）
Q
今期の減益について解約とあったがにねぶた騒動？の影響はどうか？
（青森のねぶた祭りに際してパラカの管理する駐車場は便乗値上げしてぼったくりだと報道批判があったということがあります。）
参考URLグーグル検索
A
ねぶた期間中に特別価格設定してぼったくりと報道された。
価格決定権は当社にないがそのように報道され権利侵害だと思ってる。
該当の駐車場の駐車料金は地主のホテルが値段を決めた。
（背景は該当の駐車場の持ち主であるホテルがねぶたで止められてホテル客が止められないとかなったら困るのでぼったくり価格にしてホテル客を優先しようとしたという背景があるようです。で、パラカはこの料金決定に絡んでないと）
この影響あったか？という観点でいうとわからない。
ただ売上は変わってないし新規契約もあって特に大きな影響はなかったとは感じてる。
（この騒動がなかった場合がわからないので、比較できないという答えですね。誠実な答えだと思いました。）
Q
配当政策について
減益時の配当はどうするか考えているか
A
基本増収増益増配としたい
配当性向は決めてないが３０％を目安としてる
だが減益時はその時になったら是々非々で考える。
（決まってない。考えてないとのことですね。それよりは増益増配を考えると。とりあえず自分としては財務上は配当維持できる余力は充分あるように思えます）
Q
保有駐車場増やすとのことですが、減損リスクをどう考えるか。
A
保有駐車場はCFを生み続けるので保有するかぎり減損処理はあまり考えていない。
売る場合は減損処理をしたことはあるし、それは今後もありそう。
Q
北陸豪雪の影響で減益だったが雪対策はどう考えるのか？
A
雪国は雪を前提に開設してる
雪のコストも勘案してはいる。
ただ今回は新潟市内など例年積雪していない地域に積雪があったことが減益要因となった。雪が降らないという前提を続けるわけにも行かないので除雪車を用意する等対策を検討している。
Q
地方における景況感を教えてほしい
A
省略（それぞれの都市でよくなってそうな事例多し）
いいらしい。
Q
通期計画で利益が伸びない理由を教えて
A
純新規駐車場は売上はでるけど利益は貢献しないむしろ赤字になりがち。
つまり新規を多く取ると利益率がさがる。
（つまり新規を多めに作るとその年の利益はあまり伸びないと。その年は。）
Q
キャッシュレス化の必要性をどう考えているのか
駐車場業界はキャッシュレスが遅れているように思える。
A
研究中です。これは機械メーカーとも協力しないとできない。
利用者にとって利便性の高いものを採用したい。
クレジットなどは手数料も取られるので、採用して利益が伸びないとかも意味がないので考えて採用していきたい。
駐車場業界はおっしゃる通りキャッシュレス化に遅れているが、だからこそサービスが揃った中でいいものを選べると考えている。
以上終わり。
個人的な投資判断
株価は軟調が続いたり、利益が伸び悩む面を見せているが事業自体は堅調でかつ、なぜ事業で堅調なのかを裏付けることも多いように思えた。
株価はトレンドもあるのでしばらくは厳しいかもしれないが業界自体、またこの会社自体の業績見通しにあまり暗いものもなさそうで、長期保有を考えるなら現在のバリエーションも踏まえてやはり全然見込みあるということになりそう。
普通に保有続行。
以上。ミッドタウンで行われた密会である。お土産？ねーよそんなもん。（それが普通です。）
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