(3236）プロパスト/東証ST/不動産(分)

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基本データと取り上げた理由

株価:179円(人々は嵐は過ぎて落ち着いたが上がり目のない）

基本データ

コード	企業名	市場/業種	時価総額（億）	決算期
3236	プロパスト	東証ST/不動産	62.91	2025/05予
予想売上（億）	予想営業利益（億）/利益率	長期平均営業利益率/年	PER	PBR
268.02	19.91/7.43%	1.3%/18年	5.56	0.53
売上成長率(年複利/期間）	EPS成長率（年複利/期間）	BPS成長率（年複利/期間）	予想ROE	平均ROE/年
-5.92%/18年	-8.01%/18年	-2.6%/17年	10.37%	19%/18年
長期営業CF（億）/年	長期投資CF（億）/年	長期FCF（億）/年	長期平均FCF(億/年）/年	実績ROA
-69/18年	81/18年	12/18年	0.67/18年	5.79%
総資産（億）	自己資本（億）	自己資本比率（％）	配当利回り(%)	配当性向
318.88	103.76	32.5%	2.23%	12.43%

今日は分析。市場統計推移記録表で2015/1/5と2025/3/18を比較しEPSBPS成長率10％以上かつ2025/3/18のPBRが3020/3/17のPBR以下のもの（対象109銘柄）をチョイスして分析比較。長期に価値をあげてるけどコロナ最安値より低PBRに置かれてるものを拾う意図。プロパスト。首都圏不動産デベ。主にKABU+,銘柄スカウター,IRBank,株探からデータ取得今回データは2025年03月26日取得。

業績財務CF推移とそれに対する分析

業績

ざっくり業績推移をみてひと言「あげあ」

セグメント。

賃貸と分譲とバリューアップ。

会社情報（事業内容）.:.PROPERST.:.デザイナーズマンション投資、分譲マンション、新築マンションのプロパスト

賃貸は個人投資家向けの投資物件開発でこれが主力ですね。

会社情報（賃貸開発事業）.:.PROPERST.:.デザイナーズマンション投資、分譲マンション、新築マンションのプロパスト

バリューアップは中古を買って手直し（たぶんリフォーム）して、投資家に売ると。

(銘柄スカウターから)

分譲はありますが、主な顧客は投資家になると。というか分譲は2023年売上がなかったりして、かなり少売っぽく。たまに大きな案件をあつかうとかになりそう。

一度リーマンで崩壊した系。リーマン前にグイグイ伸びて2009、2010年で営業損失率100％以上の大赤字も出して瀕死で生き残って以降は地道に来てる感。

IRページなので決算資料が2009まであって、赤字になって資料作るのが嫌になったんだろうなとは。

でも2013年以降はおおよそ増収増益で2021.2022に減収があるくらいで利益は2021.2022は増益でもありますね。

2013以降でCAGRとると、今期計画も含めて13.73%/12年でなかなかのペース。

利益率わかりにくいのでIRBankから。おおよそ利益安定してますね。

(IRBankから)

BPSなど。リーマンで債務超過におちています。それを解消し2011年以降は地道に？BPS増でここは右肩ですね。BPS成長率は23.51%/13年、EPSはぶれもありますが2012年からで19.08%/13年ほどの結構なのび。これは今期の減益込ですね。

ということで、リーマンで超やらかした戦犯ではあるけど、そのあとは堅実？になにげにはやいペースで業績を企業価値を伸ばせているとはなりそうで、大きくはこのペースの価値向上が続くのか？そしてそのバリュエーションは？あたりが焦点でしょうか。

決算資料がありませんので前期2024。

「当社が属する不動産業界においては、弱含みの動きがみられます。先行指標となる新設住宅着工戸数は、2024年４月が季節調整済年率換算値で880,000戸となりました。４月は前月比15.8％増となり４カ月ぶりの増加に転じました。一方で、首都圏マンションの初月契約率につきましては、５月が56.0％となり、好不況の分かれ目とされる70％を大幅に下回っており、23年１月以来の低水準となっております。このような状況の中、当社は、賃貸開発事業及びバリューアップ事業における新規物件の取得や保有物件の売却及び分譲開発事業の個別分譲販売を進めてまいりました。この結果、当事業年度の業績は、売上高23,301百万円（前年同期比16.4％増）、営業利益3,056百万円（同19.5％増）、経常利益2,595百万円（同23.7％増）、当期純利益1,820百万円（同16.5％増）となり」

主力賃貸開発で「賃貸開発事業では、首都圏を中心に用地取得から賃貸マンションの企画・建築・販売を行っており、浅草橋７プロジェクト、南馬込３プロジェクト及び千鳥プロジェクト等、19プロジェクトを売却いたしました。この結果、売上高は17,226百万円（同30.5％増）となりました。また、コスト高の影響により収益性が低下したものの、依然として高い収益性を維持しており、販売棟数が前年同期の15棟から19棟へ増加したことに加えて、売却物件の地域優位性が評価されたことを受けて、セグメント利益は3,524百万円（同21.4％増）」

全期は弱含みとしながら割と好調ですね。

それで今期。2Qで減収減益。ただ2Q時点で進捗はかなり進んでいますね。しかしこれは期初計画でも言われてることですが「利益に関しましては、地価及び建築費の上昇等のコスト増の影響を考慮し、営業利益1,991百万円（同34.9％減）、経常利益1,557百万円（同40.0％減）、当期純利益1,090百万円（同40.1％減）を見込んでおります。なお、当社は例年計画を早期に達成するため、収益が上期に偏重する傾向があります。また、当社の売上高は顧客への引渡しをもって計上されるため、早期に上がる収益と時の経過とともに発生する費用とのタイミングのずれが生ずることから、四半期ごとの業績を見た場合、業績に偏重が生じる傾向にあり」

ということで上方とかはあまり期待しないほうが。2Q時点で分譲はゼロ。基本単価が大きいものが少数出る形で、業績の安定性は低そうに見えますが通期ではわりとバランスしてるとはなりそうですが。

四半期。ぶれてますね。これにさらにセグメント内では減収どころか売上がたたないとかもままあると。

(株探から)

従業員もみてみましょう。あまり人を取ってないところがありますね。それでもひとりあたりが改善していますね。

これはわりと首都圏が守備範囲の中で都心マンションの値上がりでとってそうなところがありそうですね。

(IRBankから)

ということもあり、投資家、それも都内のマンションに投資する投資家と不動産投資の熱量にどっぷり依存しているところはありそうで、大きくはここをどうみるか。

そして現状はコストがかかるところはありそうですが大きくはまだ崩れるようなところは見えないかなと。現状はですけど。

財務

利益剰余金プラス2016年ですね。

(IRBankから)

2008年に利益剰余金が176億から2010年までに-383億はわりと圧巻ですね。ここが戦犯。不動産販売は崩れるとこうなりうるの事例。

そこから地味に取り返して、全期で80億まで。それでもリーマン前の水準まで回復に至ってないわけですが、ほんとに痛い目をみたので無理をしないでやってる感などは、伸びる自己資本比率などからも。

債務釣果から全期で32％ほどまででこれはリーマン前の水準の倍にはなりますね。

それで全期総資産318億。流動312億。現金30億に販売用不動産105億、仕掛販売用不動産146億に前受25億あたり。ほぼ資産在庫ですね。流動や在庫も長期にのびてますがグリグリ伸ばす感じではないですね。

負債214億。有利子負債203億。ほぼ負債は有利子負債ですね。長期借り入れ94億に短期借り入れ108億とか。

有利子負債推移なども2022年以降はあまり増やしてなく。

このへんでリスクの取り方は限定的とは。さすがに資産はだいたい在庫なので在庫が決定的に値下がりするとまずそうですが、そういうことが起きないならそんなにリスク取ってないなとは。

このへんでも不動産市況、とくに都心マンションに対する投資需要が大きく影響しそうな雰囲気。

CF

あんまり営業CF出ないというか、稼いだ以上に在庫を買ってマイナスになるか稼いだ分買うとちょんちょんの世界。投資はほどんとしてません。

還元。増配に自社株買い。還元熱心と言えます。

営業CFもあまり出ない中で有利子負債もしながらなのでいまひとつ健全性も図りにくいのですが自己資本比率あたりみるといいかもしれません。とすると、自己資本比率伸びてて一応持続可能還元。不動産市況崩れなければ。

(株探から)

月足週足日足の値動き判断

月足であげてもみあいですかね
週足であげてさげ
日足でさげてあげ
確認。

評価・売買判断

テクニカル的には、大きくは2013年に急騰し安値高値で55から530。以降はずっとおおよそ100-200でレンジで時々吹いているという感じの推移。

どうみるかですが、吹いてからの10年以上の調整をこなして上に向かうリナリオをみるかでしょうか。

いちおう2024年233は2020年以降の高値破りであるいは、長くの調整を終えて上に向かったともみなせなくもなくそのシナリオをみるか。

週足で233からの調整で下落から156で反転感ありひとまずこの156が基準でしょうか。あるいは8月ショックの137。ここらをみながら233越えを測る感じで。

ファンダ的には、不動産販売。そのもの。首都圏の都会よりのマンションよりで分譲よりは大家になりたい、あるいは大家になりたい人に転売して儲けたい投資家向けの事業で、特に首都圏マンション投資市況に左右されそうなスタイル。このへんの値上がりをうけ良いほうに影響を受けてる感はあります。故にこのへんが悪くなると大きく悪い影響を受けそうな。

リーマンで盛大に事故って死にかけた戦犯。不動産市況が壊れるとどうなるか？の事例ではありますがどうみるか。死ぬ目にあって反省したのかずっと自己資本比率をあげるなど以前よりはリスクを取らない方向できてます。

とかとかですが市況が崩れなくこれまでの延長線上でいくのなら、実際問題下手なグロースよりも高い成長を示しており現状は崩壊する感じではないですね。いつでも不安定になりそうではありますふぁ現状はそのようなこともなく。
評価。
PER5.56/PBR0.53ほど。低評価。ROE20％とかもでるとかなら破格、今期のROE10クラスでもわりと破格に低評価ともいえるのですが、PERだと3.5とかもつけたことがあり、これでも下もあるというか本質的に今はいいかもだけどいつ崩れるかもわからないと常に警戒されているような評価となりそう。

ということろですが、10年クラスで調整中でPERもさげてきてて、いい加減堅調が続くならもう少し上でもいいかも感もありで、その意味で大きくは首都圏のマンション投資市況に張る・・もっと端的にこのへんのマンション価格が下がらないしあがると見れるなら拾うのも結構意味があるかなとかは思います。