(2970）グッドライフカンパニー/東証ST/不動産(分)

f:id:kamomenotoushi:20240124112028j:plain

基本データと取り上げた理由

株価:2212円(人々は、暴れて静まるを繰り返してるけど、大暴れになってきてる。）

基本データ

コード	企業名	市場/業種	時価総額（億）	決算期
2970	グッドライフカンパニー	東証ST/不動産	95.07	2024/12予
予想売上（億）	予想営業利益（億）/利益率	長期平均営業利益率/年	PER	PBR
170	16/9.41%	#DIV/0!	8.71	2.44
売上成長率(年複利/期間）	EPS成長率（年複利/期間）	BPS成長率（年複利/期間）	予想ROE	平均ROE/年
27.97%/8年	20.66%/8年	29.35%/7年	32.75%	#DIV/0!
長期営業CF（億）/年	長期投資CF（億）/年	長期FCF（億）/年	長期平均FCF(億/年）/年	実績ROA
-12/8年	-12/8年	-24/8年	-3.05/8年	8.5%
総資産（億）	自己資本（億）	自己資本比率（％）	配当利回り(%)	配当性向
93.61	32.6	34.8%	0%	0%

今日は分析。10バガーテーマのイベントがあった中で、個人的にエクセルを作って行けうる条件を計算した中で10年10バガー行く条件が14％成長率のものを3倍のPERになると9.2年で10倍とありますが、銘柄スカウターでその条件を満たしうる過去5年成長率営業増益率15％かつPER相対水準30％以下のもの（対象101銘柄）から気になったものをチョイスして分析します。2024/9/29データ抽出。グッドライフカンパニー。マンション開発。主にKABU+,銘柄スカウター,IRBank,株探からデータ取得今回データは2024年10月04日取得。

これの企画ですね。

10バガー定量条件考察 - 大河の一滴

業績財務CF推移とそれに対する分析

業績

ざっくり業績推移をみてひと言「あげあげ」

福岡・熊本・那覇市のマンション開発。開発というか開発でも取得しての住宅でも投資用物件としてでも販売の広義の不動産販売は早い成長を見せる企業が多い印象で、そのなかの一つとなりそう。

グッドライフもCAGR27.97%/8年にEPSで20％ほどBPS30％ほどで極めて高い成長率。

これは不動産販売全体に言えることで、不動産販売が優秀というより極めて

レバレッジがかけやすい事業形態となるからではないかと。

不動産は極めて高い商材で借金して物件を調達開発しそれを売るのはレバレッジかかるのが通常でその気になればかなりリスクを取れるので上手く回ると早い成長率になると。ハイレバトレーダーが増やすときは資産早く増やすところに似てるとは言えますね。

これはもちろん必ずしもいいものでもなくて。環境がいいと多くは伸びるし実際にリーマン前は不動産販売系の多くが急成長しましたが、リーマン入るとだいたい高いレバレッジかけて買った不動産が値下がり物件売れず、借金返せず破綻しまくったとか破綻せずともだいたい資産をぶっとばしたとか、好況時に急成長は悪環境になると逆回転するという代償が故みたいなところは。

ではあるが、急成長。そして悪環境にならなければ、これが続く可能性も十分あり急成長のメリットも享受しうるとなり、高いレバレッジがいつ逆回転してまわないかと心配しならも付き合うと好シナリオなら非常にいい結果にもなりうるかもしれないと。

だからBPS成長だと29.35%/7年でありこれが再現・・・あと9年継続再現できるとそこでBPSは10倍以上になってます。

三倍のPBRとかPER取れるなら30％成長は5年でもいいですね。

というこで、本質的には好環境が続きハイリスクな高成長をどこまで継続できるか？にはなりそう。

ちなみに銘柄スカウターの不動産で、あまり不動産取得の転売ではなさそうなものを排除しての101社で5年成長率、ROE、PERでフィルタ、成長率ソート。

上位の二桁成長。高成長かつ低PERは多めでグッドライフはその中でも筆頭くらいにはなりそうで、いつ崩壊するかわからないけどはうまくいくなら大きく旨味があると可能性あるとしてリスク取る選択肢とするのもありかもしれないとは。どうせ外れたらみんな悲惨なのは一緒なのでうまくいくなら大きく取れうるものを選ぶという発想だね。

（銘柄スカウターから）

ここにきてやっとビジネスモデル。

株主・投資家の皆様へ | 株式会社グッドライフカンパニー【東証STANDARD】

いちおう、富裕層向けでかつ他人資本というか投資家の委託を受けてみたいなので在庫リスクなしとはしてますね。有利子負債増えてますよね？ってところはありますが。

それで投資受注して物件を建てて管理も請け負ってそう。

売上より低い管理戸数伸び率なので一部となりそうですが、管理の離脱が低いことと、そして入居率が高いことなどから、作る物件の質が高い、管理も上手いとかはあるかもしれません。会社はこのへんのストックを押してますが売上114億に対し販売売上で103億とかみたいなので実態としては圧倒的にフローで、不動産販売がつまずく事態になるとどうあっても無事じゃいられません。し、そのわずかなストックでは助かりません。

南の方で事業。なぜか札幌もありますね。

で、熊本が物件多め。このへんは祭りになってる熊本の勢いを感じるところで結構ポイントかも。ある意味熊本テーマ。

で、資料などみてると地方の不動産屋になりそうですが感覚的ですがかなり優秀そうな雰囲気は。もちろん環境がポシャれば無事じゃないでしょうか、地方の勢いあるところにありがちなゴリラ営業あたりで強引に物量つくって売ってあとは知らないみたいなものとかじゃなくかなり洗練されてそうな雰囲気は。あくまでかもめの感じる雰囲気ですが。

IRライブラリー | 株式会社グッドライフカンパニー【東証STANDARD】

意欲的な中期計画目標。3年で1.9倍とみると複利になおすと24％ほどですね。過去からは落ちるけど、10年でおおよそ10倍のペースはもうしばらく維持するという計画。

札幌にいくって。

今期2Q。

好調継続とみていいんじゃないでしょうか。

財務

資産増＆自己資本比率低下。

（IRBankから）

か2018年あたりは会社の言う他人資本でリスク取ってないはその通りだったけど、その後有利子負債借りて自己資本比率落ちてきてるね。

前期末総資産93億で有形固定9億は増えてるけど固定比率は低め。

流動83億で、販売用不動産、仕掛け販売不動産で50億でこれが急に増えてるね。現金22億。

負債61億で有利子負債41億ほどは、販売不動産以下ではありますね。負債自体は近年ぐっと増えてる。

このへんは、他人資本で受注開発販売してたのが、自前で借りて作ってから販売の比重も増やしてきてるにはなりそうでどうみるか。熊本があまりに勢いあって頼まれる前から作っても売れるじゃんになってきてるような雰囲気は感じますがさて。

と、いうこともあり実はそれほどリスク取ってないかも感はあります。

もちろん売れるだろうで作った不動産が売れないで不動産価格下がる事態になると投げ売って借金だけが残りましたになりうるにはなりますが。現状はそうでないと。リーマンはそうなりましたと。どうみるか。

CF

2019年あたりまでわりと営業CFプラスが多く、このへんは伸びてるのに営業CFプラスで他人資本で伸びてる不動産販売という優秀なところが以降は自分で借金して物件持つようになって、営業CFマイナスで財務CFプラス。このへんで普通の伸びてる不動産販売に軸足が移ってきたにはなりそう。

無配。不動産買いたいんだと思う。でも自社株買いはしてますね。

ちょっとだけどね。

（IRBankから）

月足週足日足の値動き判断

月足であげだけど乱高下感ありであげてもさげる。
週足であげてもみあってさらにあげてさげ
日足でさげ
確認。

評価・売買判断

テクニカル的には、2018年末に上場で650から2020年に2050まで。以降2022年に537でもみあった後に2023に急騰1300-2000にレンジを形成からの2024で一気に5090までで目先は落ちている状況。2024年8月ショック（名前がほしい）1885。はつけるも下落が続く感じ。

長期に伸びるは伸びるも急騰しては下げるの繰り返しで、それも数倍数分の1を繰り返す乱高下系。目先急騰からの下落で調整と見るならどこかで反転しまた乱高下を上の方で再現って狙うのも。目先は下落としか言えませんがショック安値は1885が基準になるかもね。

1305も基準になるかもしれません。遠いですが乱高下上に出ると倍以上とかみるとこれでも。というか安値高値だと438から4090で5年で10バガー系なにげに。再現するかもですね。

ファンダ的には、福岡熊本あたりの不動産開発屋。投資家相手に投資家のお金でマンションを作って投資家に売るスタイル。一部はマンション管理も。最近は売れるのか自前で借金して不動産作り出して借金と在庫が拡大してて普通の不動産販売寄りになってきてはいます。伸びてるのもそうですが、資料など地方不動産のわりには相当しっかりしてそうとか、管理不動産の入居率の高さとか魅力ある物件をつくるとか管理する能力に高いかもとかは感じたりはします。あるいは相当優秀かもしれない。

前は他人資本で投資家にリスクを押し付けるスタイルだぜって感じだったのが自前で不動産借りて調達するようになり、普通に不動産販売と似たCF、財務に転じてきてます。このへんどうみるか。不動産販売としてみた場合普通に優秀そうな雰囲気は。不動産業界と環境に左右されるという前提は抜けないと思いますが、過去の延長上にいくなら可能性、結構大きな可能性まであるのではないかとは思ったりします。だから不動産業界に悪環境来たら業界まとめてしずむと思います。

あとは、熊本テーマかも。熊本が厳しくなると厳しくなるかもね。

評価。

PER9のPBR2.5ほど。出ている実績としては安いというほか。このへんは勢いある不動産販売には常に近くいえるくらいで、常に今の好調がとまる懸念がかけられているということにはなりそうである意味定位置。グッドライフとしては、ここ5年でPER20以上とううかPBRで6とか普通に倍以上あるので好調続くなら普通に可能性あるかなとは。

まあ逆にPBR1くらいもあるので逆の悪い意味の可能性もありでそういうところが定位置というか。でもPERならかなり低いみたいだね。