(8804）東京建物/日記（比）

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投資関連で日々比較や分析したり、思ったこと感じたことを書いていく日記です。あくまでもあとから見なおして俺って馬鹿じゃんと問題認知確認するためにやりましょうという課題ですので、ここに書いてあることを真に受けて損しても知りません。今日は比較。業績データはだいたい銘柄スカウターさん。株価・指標データは株プラスさんで財務は最新通期実績。またIRBankさんも見ながら記事を作ってます。

比較銘柄

東京建物とその他

株価

1515円（人々は、ずっと気持ち揺られて進歩がない。）

各企業の数字と比較しての感想

コード	8804	8801	8803	7721
企業名	東京建物	三井不動産	平和不動産	東京計器
市場	東証PR	東証PR	東証PR	東証PR
業種	不動産	不動産	不動産	精密機器
時価総額（億）	3168.9	21452.2	1400.9	211.8
株価	1515	2249	3605	1240
決算期	2022/12予	2023/03予	2023/03予	2023/03予
予想売上（億）	3,550.0	22,000.0	418.0	447.0
予想営業利益（億）	615.0	3,000.0	100.0	10.4
営業利益率	17.32%	13.64%	23.92%	2.33%
予想純利益（億）	415.0	1,900.0	88.0	9.6
売上成長率(年複利/期間）	3.5%/15年	3.7%/16年	1.7%/16年	-0.3%/16年
EPS成長率（年複利/期間）	4.4%/15年	6%/16年	4.2%/16年	-7.8%/16年
BPS成長率（年複利/期間）	4.3%/14年	7.4%/15年	3.9%/15年	3.7%/15年
PER	7.63	11.25	14.78	21.20
PBR	0.71	0.75	1.1	0.63
ROE	9.3%	6.7%	7.4%	3.0%
ROA	2.5%	2.3%	2.3%	1.7%
配当利回り	4.09	2.67	2.77	2.42
配当性向	31.2%	30.0%	41.0%	51.3%
総資産（億）	16507.7	82080.1	3762.1	560.2
自己資本（億）	4170.6	27964.7	1192.8	328.9
自己資本比率（％）	25.3	34.1	31.7	58.7
一言感想	あげ	あげ	停滞蓄財	停滞蓄財

今週は比較。野生の優良ツール「銘柄分析ツール」（https://fire-lifefullness.com/investment-assets/1526/）で10年減配なしの銘柄（該当1366銘柄）をKABU+に突っ込み予定配当性向40％以下かつPBR1以下かつ配当利回り3％以上かつ年初来高値から20％以上下落してるもの（対象43銘柄）からきになったものをチョイスして分析。減配実績のないもので余裕で配当を配り配当利回り高く絶対的に相対的に評価が高くなってないものを拾う意図。比較の会社と数字は上記の通り。各データは2023年01月13日取得。東京建物。東京を中心にビル開発だけど大家の文脈。比較に利益率が

高い大家っぽい不動産。ゲストに東京仲間の東京計器。

東京建物(8804)

業績

不動産デベロッパー。総合不動産になるのかな。

セグメント。利益率高いビルが中心。ビルと言うかビルを建ててオフィス向けに貸すという感じですかね。建てるか買うかの違いはあるけど、最終的に物件をもって貸しに出すという大家スタイルにはなりそうで、大家スタイルだと利益率が高くなりがちです。不動産で利益率が高くなりがちなのは仲介専業（センチュリーとか）でなければこの大家寄りが多めな印象。あとは物件を建てるにせよ買うにせよ固定資産が大きくなりがちでそしてやたらお金がかかるので自己資本比率が低いことが多く、ROAは存外低い場合が多く今回並べた東京建物、三井不動産、平和不動産はいずれもそれらの定量的特徴を有する事業モデルとしては大家よりのスタイルのものとなりそうです。

長期業績。長期で伸びる傾向。基本的にじっくり長期に建物を取得して行く方向でこういうのは足踏みじゃなければ伸びてるものが多めでそして安定感のある業績であるものが多く実際そのとおりの傾向。

一方で物件拡張は急ぐのが難しく、BPS成長をとっても4.3%/14年とかで早い方でもないと。

で、気におるのは2011年の業績後退に赤字ですね。

東京建物、720億円の最終赤字に新社長に佐久間氏: 日本経済新聞

東京建物が巨額評価損、業界ドミノ倒しの予兆 | 企業戦略 | 東洋経済オンライン | 社会をよくする経済ニュース

環境悪化で収益物件の収益性低下でこういうことも起こりうるですがリーマンはわりと堪えてるし、コロナはなんらダメージを受けてる様子もなく、ざっとみても1997年以降は営業赤字は2011年だけ、純損失は1997と2011で2011はわりと安定しがちな大家としては突発的な事態だったとはみれそうです。

という感じに物件毀損がでると大きめの赤字とか出たりしますが、そうでないと長期に物件取得通じて地味に成長してくるみたいな傾向は感じます。

目先3Qで増収増益。数字跳ねてるけど計画は地味な増収増益。修正もあんまりないんで上振れとか期待しないほうが。

財務

普通に資産増。前期末総資産1.6兆で有形固定8100億で有形固定増やしてる感じじゃないですね。流動が4800億で伸びてます。販売不動産が増えてますね。おおよそ3400億くらいでしょうか。

自己資本比率は一定で負債は1.2兆固定負債1兆ほどで有利子負債9500億とか。

近年の成長は、賃貸不動産取得というよりは、不動産取得は一段落で一方で不動産販売の拡大で伸びてきてるとはなりそうです。とはいえ固定資産不動産のほうがまだ大きいので大家寄りではありますが。ですが不動産販売の比重が大きくなってきてるので不動産市況の悪化はより警戒が必要かもしれません。

営業CFはだいたい出てる。大家なら出て当然だけど、ここは販売も大きくなってて販売はマイナスになることもあるが、だいたい営業CFはでるけどマイナスの期もあるくらいのバランスになるのだろうと。

2014年に投資CFプラスで財務CFマイナスかつ、有形固定資産大幅プラスというムーブ。みると固定資産売ったのに増えるという事になってて意味がわからないのですが、ここでは資産評価の見直しとか連結いじったりでそのへんの影響と思われます。資産評価見直しで大幅帳簿価格増でそのうち一部を売って現金を得て借り入れ返す動きですね。ここで純利益も跳ねてます。

その後は通常運転で大枠現金積んできてます。配当性向で配当決めてそうですね。大枠では自己資本比率も動いていなくROEも下がってる感じでもないので今の還元方針が変わるか？というとどうでしょうね。

あとROE上がってますね。たぶんこれは不動産販売の比率が上がってきてるためではないかと。

三井不動産(8801)

業績

総合不動産ですね。

セグメント。賃貸が大きめ。ですが事業自体はさすがの三井で多岐にわたりそれがどのセグメントに突っ込まれてるかちょっと見えにくい。

ですが長期全体は以下のようになり、全体としては長期に伸びてそして営業赤字なら1998年以降なく、（純損失は2001年以降ない）、賃貸よりもあり全体としてはかなりド安定であまりセグメントを解きほぐす意義もないのではないかと思ったりするのではないか。

決算説明資料をみてもさすがの三井様って感じでとても詳細な・・（反面情報取捨はできてなく詳しくない人にとっては複雑すぎる）資料もありでそれみても総じて堅調で普通に信用に足る企業ではないかと思ったりします。

その中で重要なのはここでしょうか。

各種具体的な数値がでてます。これができるかどうか。例えばEPS成長できるなら配当と足しておよそ年に9.5％は普通に悪くない水準というかインデックスの平均的リターンを超える目標にはなりそうです。

それで各目標は過去実績からは少し上程度で、”良化”が必要でそれも少しなので全く無理って水準でもなくそこに目標を置くことがわりと意欲を感じるところです。ROAは無理な気がしますが。

目先2Qは順調ですねって通過。

財務

前期末総資産8.2兆円。有形固定資産3.8兆流動2.5兆で投資その他で1.7兆ってところでそれぞれ順調に伸びている。

自己資本比率もおおよそ一定でROEなども水準が変わらずで順調に事業の質を維持しながら量の拡大をしてるという感じ。

順調ですね。 BPSですが7.4%/15年の実績はEPS成長の目標7％をクリアしてるのでROE落とさなきゃできるかできないかくらい。

営業CFはだいたい安定。2009年だけ赤字ですね。転売用不動産の取得してます。ここはリーマンで不動産買う方の不動産屋。

FCFはでたり出なかったり。まあCF出たらそれで新たな商品や資産を買うことがこの会社の本分だと思うし。

配当は配当性向で区切ってそうです。利益が安定的なので減配なし。近年は余裕あるのか自社株買いも入りだしてます。

平和不動産(8803)

業績

ビル貸し。東証とかもここが貸してるみたい。

セグメント。だいたいビル。

以外に売上がボコボコしてますが営業赤字自体は1998年以降なく、純損失が2010年にあるくらいで利益は極めて安定的。

ボコボコはみるとビルディングは賃貸と販売に別れてて販売がかなり凸凹してそうです。まあデコボコしても利益安定でBPSあたり右肩なのでのんびりみとけば。

あとEPSがなにげに2016年以降右肩ですね。努力はあると思いますが事業性的には減益はいつでもありそうに思えるので偶然として停滞蓄財に類する大家とみてたほうがいい気はします。

というか今期は減収減益ですね。減収減益は期初の計画からだし計画もかなり正確っぽいのですね。でも利益はしっかりなのでやっぱり停滞蓄財とみるのが。

財務

前期末総資産3224億で有形固定資産2493億でかなり固定資産より。それで2019年位まで横ばい感あったけど、2020年以降物件取得強めてそうですね。

流動535億。これは近年は増えてるけど長期ではそうでもなく。転売用不動産が200億前後。有形固定の規模よりはかなり小さく大家ついでに不動産転売してるって感じですね。

有利子負債2022億。かなり借りてるけど有形固定>借り入れだしこんなもんではないか。

自己資本比率、有利子負債比率も近年は一定感あり地道に不動産で稼ぎながら蓄財というか最近は賃貸不動産も増やしてきてるになりそう。

営業CFは安定的でマイナスのところは棚卸し資産の増加。投資は多いというかお金余れば有形固定資産の取得が入りそうであまりFCF出さないになりだしてると不動産買えよって話になりそう。

かなり業績堅いし増配続いて近年は自社株買いも入りだしてる。

日足週足月足の値動き判断

月足でもみあいですかね。
週足であげてきてさげ？
日足であげるも反転下げ
確認。

評価・売買判断

東京建物(8804)

テクニカル的には、月足レベルではずっと方向性がないというかずっともみ合ってる印象。大きくは2013年にのびてずっとその近辺でも見合ってる感じですね。おおよそ900-2300のレンジ。その中で週足でコロナ904から伸びてきて2190にいくも2021年以降の水準を割る下落で1511まで。

週足では安値切り下げ感がでてますが長期ではレンジ内の動き。コロナ安値904をみるかみないか。

・・・これはファンダ視点がはいるけど、2013年以降くらいではBPS右肩でPBRは下がってるはずなのでどこに線を置くかは分かれそうだけど下はそうみなくていいのではないかとは思ったりしますね。

ファンダ的には、総合不動産。ビルを建てて貸したり、マンションとか調達して売ったり。業績的、資産的にはまだ大家寄りですが、不動産販売の比率は高まる形で成長しておりこのへんをどうみるか。現状まだ数字的には大家より。

財務やCFも大家よりですが、じわじわ不動産販売の特徴も出つつあるというか不動産販売したほうがROE高く出やすいのでROEがあがるとかの傾向はでてそうで悪くないでうが不動産販売は不動産市況の影響を受けやすくシクリカルなのでだからどう考えるかですね。

総合的には堅調に伸びてますね。売上EPSBPSはがそれぞれ3-4％複利でいかにも堅調。

還元は自己資本比率などの比率も変わってなく長期減配ないですがこれは還元方針というより業績推移のせいで今後の還元も業績次第感あります。もっと端的に言うと不動産市況の悪化で販売にダメージがあると減配あり得るように見えます。

評価。

PER7.6のPBR0.7とか。東京建物としては低評価となりそうでPBRで2013年以降だとコロナ最安値くらいを除けばもっとも低い水準みたいではあります。

状態踏まえるとわりと安定味のあるBPS4％複利に配当4％足して8％ほどがPBR0.7は高いという気もしません。ので選択にはなると思うのですが、不動産販売方向に向かってるところですね。不動産販売だとみるとシクリカルだし、一弾二段評価を落としたくなるところで、そう見ると安くもないとはみたくなるところですし、不動産市況悪化くるともっともっとしたみなきゃってなるのでどう考えるか。いや、目先まで大家よりですけどね。

三井不動産(8801)

三井様。堅調というか順調としか。

事業アセットくんで長期に安定的に企業宇勝をあげてますね・・以上の感想など。反面規模も大きく安定的な故に加速とか化けるのは期待しづらい印象。

評価。

PER11のPBR0.75。三井不動産としてはわりと低評価。もっと下もないわけでもないけど。実績でBPS 7.4%/15年に配当2.6＆とかをPBR0.7程度とかも十分見れる水準であり普通に拾えるという印象。会社が立ててる目標ができるのなら評価ももうちょっと上がるかもね。できなくても落ちなきゃそうダメージもないのではないか。自社株買いなども入りROEも気にしてそうな中、リーマンなどの悪環境も大過なく乗り越えてきたこの会社がそう大きな後退が来るとも思えない。

ROAの目標達成は無理だと思います。あと住友不動産とどっちがいい？と聞かれたら住友といいそうです。

追記：ROAは（営業利益+営業外収益）/総資産と注意書きがあり、一般的なROAと違うなにかですね。できるかも。でもこれをROAと見ると頭こんがらがるので気にしなくていいと思うし、ROEとかEPS目標をみてるのが正解な気がします。

平和不動産(8803)

ムーブとしてはいかにも大家。持ってるビルで稼いで不動産も売り買いして小銭稼ぎで長期で安定して蓄財が進んでる感じ。スピード自体はEPS/BPSで4％前後で早くもない。安定的ですがね。

不動産売買で売上はわりとぼこぼこするのは注意点。目先は利益も落ちてる。堅調の範囲内だとは思うけど。

評価。

PER14のPBR1.1。三井とかと比べるとEPSBPS成長に一枚劣り、PBRも一枚上で高評価と言える。PBRで2020年以降はよくある水準。このへんをどうみるかというか、事業性はより大家よりで安定感あるのでそこが評価かもしれないし、コロナでも逃げなさそうな東証とかが顧客なのでそのへんで評価でてるかもしれないとかあるけど、この評価を一時と見るか、永続的にこの辺が妥当とするか。ちょっと警戒したほうがというかしばらく株価的には調整ですね。調整安値近辺かんあるのでちょっとテクニカルな判断ですが拾うのも。地味には稼ぎ続けるだろうしBPSは上がってきそうだし。

東京計器(7721)

いろいろ計測とか制御の機械。

業績はいかにも停滞で1999年以降おおよその売上水準が変わらないです。赤字は少なく2002年以降は2011年に純損失があるくらい。

それで蓄財で停滞蓄財のBPS成長3.7%/15年とかなんですけど、地味な感じで一言低ROEの薄利企業という印象。